Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть точку в торговом центре: пошаговый план». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торговля, наверное, является одним из наиболее популярных видов коммерческой деятельности. Бизнес, основанный на недорогой закупке товаров в оптовых компаниях и более дорогой их продаже розничному покупателю, привлекателен для многих.
Как открыть точку в торговом центре: пошаговый план
Капитальные инвестиции в точку: от 8 000 000 рублей в год. Окупаемость бизнеса в торговом центре: от 1 года.
- Открытие точки в ТЦ пугает новичков суммой капитальных инвестиций.
- Однако они забывают учесть, сколько бонусов дарит такое размещение.
- Чем выше арендная плата, тем популярнее место.
- А это является синонимом большого потока людей, которые могут стать клиентами.
- Привлекать их будет проще, чем если бы магазин находился в отдельном помещении.
- Эти и многие другие плюсы размещения в торговых центрах понимают многие прожженные бизнесмены, которые открывают там пункты реализации.
- Бизнес план точки в торговом центре — первый документ, который потребуется в организации дела.
- В нём информация по магазину будет анализироваться, систематизироваться и подсчитываться.
Получение торгового места в торговом центре, которое построено на месте рынка
Теоретически собственник может уничтожить вещь, руководствуясь исключительно собственной волей, не вступая в какие-либо договорные отношения с застройщиком. На практике такое почти не встречается. Как правило, судьба вещи определяется путем заключения договора между застройщиком и собственником, в котором последний выражает волю на снос принадлежащей ему недвижимости.
В статье 3 Федерального закона от 30.12.2021 №271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ дано определение торгового места — место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией;
Какие необходимы документы
- учредительные документы (устав)
- свидетельство о внесении сведений о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН)
- документ, удостоверяющий личность продавца (паспорт)
- трудовой договор с продавцом
- фотография продавца – 2 шт.
- в случаях, установленных законодательством РФ, копию карточки регистрации контрольно-кассовой техники
- документ, удостоверяющий личность ИП (паспорт)
- свидетельство о внесении сведений об индивидуальном предпринимателе в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП)
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН)
- фотография индивидуального предпринимателя – 2 шт
Руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН–агентства недвижимости» Ашот Барсегян в числе факторов, которые обусловливают закрытие рынков и строительство торговых центров, называет желание властей упорядочить торговлю и миграционные потоки, увеличить налоговые поступления в бюджет, оздоровить криминогенную обстановку, уменьшить опасность ЧП из-за непрофессиональной эксплуатации зданий, разрешить транспортные проблемы, особенно вблизи крупных стихийных рынков. Но одной из главных причин он называет высокую инвестиционную привлекательность подобных проектов для отечественных и зарубежных девелоперов: «Безусловно, крупные компании заинтересованы в строительстве современных торговых комплексов на месте бывших рынков.
Сроки окупаемости вложений в данном сегменте достаточно короткие — пять–семь лет. Наиболее значимым проектом в настоящее время считается преобразование территории Черкизовского рынка, на месте которого предполагается разместить многофункциональный комплекс и торгово-развлекательный центр. Но независимо от того, какой путь преобразования столичных рынков будет выбран — станут ли возводить на их месте торговые центры или жилье, — у девелоперов и инвесторов осталось чуть более полутора лет».
Реорганизация рыночных территорий подразумевает комплексное освоение, поскольку речь идет о достаточно больших площадях. «Вслед за редевелопментом промзон начался аналогичный процесс на территориях рынков.
Противостоять натиску крупнейших игроков стройиндустрии у владельцев рынков и тем более арендаторов нет возможности, — говорит директор по развитию компании Vesco Consulting Марат Аминов. — На месте бывших рынков не обязательно возникнут торговые комплексы. Все зависит от конкретного земельного участка: вопрос о целесообразности возведения того или иного объекта решится только после анализа локального рынка недвижимости».
Как видим, последнее слово в судьбе рынка остается за девелоперами. Так как количество свободных от обременений площадок в городе стремится к нулю, имеется множество потенциальных инвесторов, готовых финансировать строительство. Спрос на относительно крупные территории, занимаемые рынками, значителен.
«Стоимость (ценность) земельных участков быстро растет, причем как рыночная, так и официальная, кадастровая, — говорит заместитель директора по инвестициям компании «Вика-девелопмент» Алексей Дзебоев. — Так, в декабре 2007 года правительство Москвы установило новую кадастровую цену земли, которая минимум в полтора–два раза выше старой. А ведь кадастр — база для расчета арендной ставки за землю». Это болезненно отразилось на рынках, поскольку из всех объектов коммерческой недвижимости (кроме, пожалуй, плоскостных автостоянок) рынки используют городскую землю наименее интенсивно: на 1 кв. м участка приходится незначительный объем полезной площади.
Есть еще одна причина, которая способствует реконструкции рынков. По словам эксперта, у «бенефициаров рыночного бизнеса» накопились значительные средства, причем эти деньги никогда не будут вложены в старые городские рынки — те в большинстве своем существуют в форме ГУПов и принадлежат государству. Снос рынка и строительство на его месте объекта коммерческой недвижимости со стороны формально независимого «иностранного» инвестора — прекрасный способ выгодно вложить средства и закрепить право собственности на здание.
В заключение приведем две точки зрения, которые, увы, не противоречат друг другу. «Москва превращается в дорогой город, — констатирует А. Дзебоев. — Меры по совершенствованию торгового обслуживания и увеличению ассортимента товаров, пусть по значительно более высоким ценам, — это тоже своего рода социальная политика.
Просто она направлена на совершенно определенные слои общества». Исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин в свою очередь уверен, что переход к форме торговых центров — объективный процесс «взросления» розничного рынка. Его можно притормозить или ускорить с учетом тех или иных социальных факторов.
Но рано или поздно рынки исчезнут, и мы перейдем к системе Европы и Америки. Там рынки занимают незначительную долю и скорее работают как ярмарки выходного дня или как туристическое развлечение. Основной товарооборот сосредоточится в сетевом ритейле.
Наталья Балюк, главный специалист по коммерческой недвижимости ОАО «Межрегиональная девелоперская компания»:
Торговые центры — это объекты с большей экономической эффективностью. Их средняя доходность в Москве составляет 20–40%. На месте рынков целесообразнее возводить прежде всего торговые центры с несколькими зонами: продовольственной, зоной предметов повседневного спроса, магазинами одежды и обуви, развлекательными и ресторанными зонами. Наличие якорного арендатора в их составе обязательно. Например, это могут быть районные торговые центры большого формата (10–20 тыс. кв. м общей площади) — как правило, с якорным продуктовым оператором (500–2 тыс. кв. м), а также дополнительными мелкими «якорями». Другой вариант — еще более крупные окружные торговые центры площадью 20–50 тыс. кв. м, где обязательна парковка, наличие якорного арендатора (гипермаркета размером от 5 тыс. кв. м).
Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании Astera:
Идея прекрасная, она позволяет значительно эффективнее использовать землю в городе и полностью соответствует трендам развития общества. Интерес девелоперов обычно напрямую зависит от расположения проекта. Большая часть рынков по этому параметру вполне привлекательна: они исторически располагаются в черте города, поблизости от метро, а главное — у потребителей уже выработалась привычка посещать это торговое место. Все новые объекты на месте рынков условно делятся на два типа. Первый — неконцептуальные торговые центры, куда просто переезжают бывшие арендаторы рыночных мест. Второй тип — современные торговые комплексы с новым набором торговых марок и арендаторов. Оба этих типа имеют право на существование, поскольку у них абсолютно разные целевые аудитории.
Какую наценку сделать на товар
Прежде, чем определять наценку, вы должны подсчитать реальную себестоимость товара. В нее входит не только непосредственно та сумма, которую вы заплатили поставщику, но ваши дорожные расходы (если поставщик работает не в вашем городе), стоимость аренды места на рынке, налоги и т.д. Полученное число также называют «пороговой ценой» — это та стоимость товара, при которой вы не будете терпеть убытки, то есть будете работать в нуль.
Размер наценки может быть разным: от 15-25% на крупные товары до 100-200% на мелкие или недорогие изделия. Конкретную стоимость продукции необходимо устанавливать, ориентируясь на средние финансовые возможности местных жителей, а также на предложения конкурентов. Не стоит требовать от покупателей слишком многого, равно как и серьезно снижать цену в стремлении повысить продажи.
Если спрос на ваши товары эластичен, то есть увеличивается при снижении цены, то в наценку стоит заложить возможность скидки. Некоторые предприниматели специально ставят более высокие цены, чтобы впоследствии скинуть несколько сотен рублей: и продавцу хорошо, и клиент доволен, что «выбил» скидку.
Почему нужно открыть точку в торговом центре?
Если опыт других людей вас не убеждает, оцените лично аргументы «за и против» размещения в торговом центре.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| На период, пока вы будете проводить ремонт и оформление помещения, можно взять «каникулы». То есть 1-2 месяца вы оплачиваете только коммунальные расходы. Весомая экономия! | Как правило, вам придется согласовывать чуть ли не каждый шаг: от стиля вывески до порядка выкладки товаров. |
| Вместе с торговой площадью вы получите услугу видеонаблюдения в ТЦ, парковочные места для клиентов, возможность пользоваться услугами местного клининга. | Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Как правило, обслуживание торгового центра также включено в ваш ежемесячный счет наряду с коммуналкой. |
| Реклама, которую проводит центр, также работает на вас. | Арендовать место в торговом центре, особенно популярном, – это всегда дорого. |
| Размещение рядом с крупными точками обеспечит стабильный поток клиентов. | Часто при «заселении» приходится вносить залоговую оплату за 3(!) месяца аренды. |
| У вас появится зона приема товара, оборудованная по всем правилам. Отдельное размещение редко позволяет так шиковать. | Если по какой-то причине популярность ТЦ падает, это сразу отразиться на вас. |
Сильных сторон действительно много, но и минусов хватает.
Важно их вдумчиво проанализировать, чтобы в итоге не оказалось, что немаленькая сумма арендной платы потрачена зря.
Необходимое оборудование
Комплект оборудования для торговых центров совсем небольшой:
| Наименование | |
| Камеры видеонаблюдения | |
| Вентиляция | |
| Освещение | |
| Прочее (wi-fi роутера, принтеры и т.д.) | |
| Итого: |
В сумме нам понадобится потратить 720.000 рублей, чтобы полностью обустроить торговый центр. По меркам данной ниши, это совсем небольшие расходы.
Документы, необходимые для ведения торговли на рынке в России
Перечень документов, на основании которых осуществляется торговля на рынках России, идентичен украинскому:
- Договор аренды (субаренды) торгового места. На этапе, когда вы делаете первые шаги в предпринимательстве, аренда предпочтительнее приобретения торгового места в собственность. Во-первых, она дешевле. Во-вторых, вы легко сможете от нее отказаться, если бизнес «не пойдет». В-третьих, она не ограничивает вас в выборе: завтра может освободиться более «проходное» место, куда вы захотите перебраться.
- Копии свидетельств о регистрации индивидуального предпринимателя и постановке на налоговый учет.
- Лицензия на торговлю (касается группы вино-водочных товаров и табачных изделий).
- Медицинская книжка продавца. Оформляется в больнице один раз в год.
Выберите подходящий вариант
| Стандартный | Расширенный с финансовыми расчетами с финансовой моделью Excel | Расширенный с внесением корректировок |
| Стандартный вариант бизнес-плана | Расширенный бизнес-план торгового центра с полным анализом бизнеса и финансовым планом на 5 лет | Расширенный бизнес-план торгового центра с полным анализом бизнеса и финансовым планом на 5 лет |
| Детализированная финансовая модель торгового центра | Детализированная финансовая модель торгового центра | |
|
|
|
| Корректировка бизнес-плана под ваши цифры силами наших аналитиков в течение 5-и рабочих дней | ||
| Объем бизнес-плана: 30 стр. | Объем бизнес-плана: 80 стр. | Объем бизнес-плана: 80 стр. |
| 10 000 руб. | 20 000 руб. | 39 000 руб. |
| 1 390 руб. | 2 950 руб. | 24 990 руб. |
| Купить | Купить | Купить |
Данный комплект идеально подойдет для тех, кому бизнес-план нужен для получения кредита или привлечения инвестиций.
Краткий инвестиционный меморандум
Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.
Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.
Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:
- рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год
- низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям
- спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.
В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².
Какие бывают бизнес-центры?
Эта информация вам пригодится, когда вы будете просматривать объявления об аренде или при сотрудничестве с риелторскими агентствами. Все бизнес-центры делятся на три класса: A, B и C. Не так давно в описаниях начали появляться еще типы B+ и C+, когда арендодатели хотят подчеркнуть улучшенные характеристики их центра.
Есть еще и категория D, распространенная только в небольших городах (население в районе 100 000 человек). Такие бизнес-центры предлагают потенциальным арендаторам только «стены»: никакой инфраструктуры, нужен капитальный ремонт, знаменитая коридорно-кабинетная планировка, которая крайне неудобна для многих арендаторов.
Чаще всего островок как точку продажи размещать там просто негде, хотя для определенного типа бизнеса аудитория таких центров вполне подходит. Например, там можно продавать газеты, мелкие хозтовары, батарейки и подобные товары.
Какие бывают торговые центры?
ТЦ различаются по концепции и специализации.
Универсальные ТЦ. В них представлен максимально широкий ассортимент товаров и услуг. Идеально подходят для разных типов островков, главное — изучить конкурентов и трафик, чтобы правильно рассчитать окупаемость и целесообразность открытия новой точки.
Специализированные ТЦ. Привлекают аудиторию за счет широкого ассортимента товаров в определенной категории. Такая узкая направленность может представлять некоторый риск. Выбирать тип бизнеса, что продавать или какие услуги оказывать, нужно только с ориентиром на специализацию ТЦ. Чаще всего подобные центры образуются на базе сетевых магазинов электроники или стройматериалов — это популярное явление для городов в регионах с населением от 300 000 до 1 000 000 человек.
Такие торговые центры могут быть рассчитаны как на рядовых покупателей (розничных), так и на профессионалов, а значит, здесь в любом случае будет трафик, что дает дополнительную стабильность бизнесу.
Центры моды, где продаются одежда, обувь и аксессуары. Их плюс заключается в том, что они расположены в центральной части города и даже при небольших площадях обеспечивают целевой трафик. В крупных центрах моды важен ассортимент: чем больше различных бутиков, тем разнообразнее аудитория.
ТРК (торгово-развлекательные комплексы) — практически такие же, как и универсальные ТЦ, только большая площадь аренды приходится на места для досуга, развлечений, спорта и отдыха, в том числе активного.
Плюсы, минусы, дисконты
Стоимость аренды на открытом рынке определяют высокая пропускная способность и небольшая площадь торгового места. Ставки здесь довольно велики. Поэтому на месте закрывающегося рынка в большинстве случаев строят не концептуальный торговый центр, а объект, где сохраняется рыночная «нарезка» площадей и не предусматриваются крупные площади под «якорных» арендаторов.
«Такие аналоги рынка, убранные под крышу, имеют более привлекательный внешний вид. Кроме того, при строительстве сразу предусматриваются дополнительные удобства для посетителей: дорожки для колясок и тележек, широкие проходы между прилавками и пр., а для продавцов созданы удобные рабочие места, — считает директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. — С другой стороны, переход в крытые рынки обычно означает повышение арендных ставок. А оно увеличивает стоимость товаров для покупателей».
При возведении на месте рынка концептуального торгового центра придется уделить большое внимание позиционированию. Не всегда новый торговый комплекс, возникающий на месте рынка, стоит ориентировать на прежнюю категорию населения. Из-за роста цены товаров часть постоянных посетителей уходит, хотя появляются и новые группы покупателей. Как считают эксперты, в любом случае не стоит резко менять ассортимент на более дорогой. Оптимальный способ сохранить существующий покупательский поток — разместить в новом комплексе продуктовый дискаунтер. Сразу сломать потребительские стереотипы не удастся. Но, как правило, уже через год лояльность покупателей к новому центру становится выше.Тщательно присматриваются к закрывающимся рынкам и многие сетевые операторы. Например, «Связной» и «Евросеть» открыли свои салоны в некоторых крытых комплексах, построенных на месте рынков.
Розничные рынки нашли пробел в федеральном законодательстве
Управляющие компании смогли найти пробел в федеральном законодательстве, требующем перевод розничных рынков в капитальные здания. Это на январском заседании постоянной комиссии городской Думы Нижнего Новгорода по экономике, промышленности и предпринимательству констатировала директор департамента экономического развития, инвестиций и предпринимательства Ирина Семашко.
Напомним, в соответствии с действующим федеральным законодательством в настоящее время для ведения торговой деятельности на розничных рынках должны использоваться исключительно капитальные здания, строения и сооружения. При этом компании, осуществляющие деятельность по управлению розничными рынками, должны соблюдать требования к оборудованию и организации торговых мест. Соответствующие требования были установлены изменениями, внесенными в 2009 году в Федеральный закон № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ». Из-за непростой экономической ситуации в стране законодатель несколько раз откладывал вступление в силу этой нормы.
Как рассказала Ирина Семашко, целый ряд розничных рынков на территории Нижнего Новгорода в течение последних нескольких лет были успешно переформатированы управляющими компаниями в логистические центры, торговые комплексы и торговые галереи.
— логистический центр общества с ограниченной ответственностью «Рынок Московский» (Московское шоссе),
— торговый комплекс «Арсенал» общества с ограниченной ответственностью «Коопсельхозпродукты» (бывший розничный рынок автозапчастей, улица Удмуртская),
— торговый комплекс «Карповский» общества с ограниченной ответственностью «Этуаль» (бывший розничный рынок стройматериалов, улица Суздальская),
— ООО ТЦ «Верхне-Печерский» (бывший универсальный розничный рынок «Верхне-Печерский», на пересечении улиц Богдановича и Верхне-Печерской),
— торговый комплекс «Сормовский рынок» общества с ограниченной ответственностью «Волга-НН» (бывший универсальный розничный рынок «Сормовский рынок», площадь Базарная),
— торговый комплекс «Сормовский привоз» общества с ограниченной ответственностью «Бриз-НН» (бывший универсальный розничный рынок «Сормовский привоз», улица Василия Иванова).
Как пояснила Ирина Семашко, изменив юридическую форму на логистические центры и торговые комплексы, управляющие компании вывели розничные рынки из-под требований федерального законодательства. В результате, несмотря на то, что фактически торговые площадки сохранили формат розничных рынков, требования федерального законодательства в части использования при организации торговли исключительно капитальных знаний, на них не распространяются. Кроме того, для ведения торговой деятельности управляющими компаниями используются нестационарные торговые объекты, не включенные в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории Нижнего Новгорода. Решить этот вопрос самостоятельно муниципалитет не может. Для этого необходимо, чтобы были внесены необходимые изменения в региональное законодательство.
В свою очередь правительство Нижегородской области еще в октябре 2015 года внесло в комитет по экономике, промышленности и поддержке предпринимательства Законодательного собрания предложение внести изменения в закон «О торговой деятельности в Нижегородской области». В частности, региональное правительство предлагало установить запрет на осуществление торговой деятельности без использования стационарных торговых объектов либо размещенных в установленном порядке нестационарных торговых объектов, на земельных участках, находящихся в государственной собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена. Региональное правительство также предлагало запретить торговую деятельность вне ярмарок, розничных рынков и иных специально отведенных для этого мест.
Как сообщил на январском заседании правительства Нижегородской области министр промышленности, торговли и предпринимательства Александр Макаров, министерство продолжает консультации с Законодательным собранием, которое вернется к рассмотрению этого вопроса в первом квартале 2016 года.
NewsRoom 24 будет следить за развитием событий.
Где заказать торговый павильон
Компания «Спортстайл» основана в 1992 году и уже более 25 лет успешно представляет свои товары и услуги на рынках России и ближнего зарубежья.
Одним из основных направлений деятельности компании является производство каркасно-тентовых конструкций, спортивного оборудования, товаров для отдыха. Наши изделия очень популярны и востребованы, среди них:
- Шатры для летнего кафе. Любой формы и размеров под заказ.
- Выставочные шатры. Шатры и палатки для выставок, ярмарок, с переговорными комнатами. Возможно нанесение цветной печати.
- Свадебные шатры. Различной площади и формы для выездных регистраций и торжеств.
- Торговые палатки. Стандартные торговые палатки различных цветов.
- Шатры для тира. Палатки с нанесением печати для лазерных, стрелковых, пневматических, арбалетных, лучных тиров.
- Дачные шатры. Дачные шатры с молнией и без.
- Детские игровые шатры. Яркие и красочные шатры с мягкими защитными элементами для игровых комнат, зон, детских площадок.
- Эстрады, летние сцены. Эстрады и сцены для открытых площадок. Индивидуальные проекты и готовые решения.
- Тентовые гаражи. Быстровозводимые дачные гаражи различных размеров для автомобилей, спецтехники.
- Тентовые ангары. Арочные тентовые ангары для строительных площадок, сельскохозяйственной техники, спортивных комплексов, катков, теннисных кортов.
Изготавливаем здание по Вашим размерам
- Специалисты нашей компании проектируют, осуществляют производство и монтаж металлоконструкций.
- При заключении договора, в отличие от конкурентов, мы утверждаем окончательную смету, которая изменению в одностороннем порядке в дальнейшем не подлежит.
- Строим пролеты до 30 метров без использования дополнительных опор, что позволяет экономить полезное пространство на объекте и финансы Заказчика.
- Круглогодичный монтаж ЛМК и ЛСТК и высокотехнологичное строительство позволяет нам строить объекты при любых погодных условиях в любой точке мира.