Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартиры и ее долей между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Как оформляется сделка
При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:
- Составление договора мены. При таких условиях оба участника являются как продавцами, так и покупателями недвижимости. Сделка может быть равноценной или с доплатой. Может выполняться обмен квартиры на квартиру между городами. Родственники имеют право поменять город проживания после выполнения процедуры. Если требуется доплата, то ее размер определяется индивидуально, для чего учитывается площадь и другие параметры имеющейся недвижимости. Допускается не пользоваться помощью нотариуса, но документация непременно регистрируется в Росреестре. С суммы договора уплачивается налог в размере 13%.
- Подписание договора купли-продажи. Такой способ считается менее затратным по налогам. Родственный обмен квартиры на квартиру с составлением ДКП предполагает наличие контракта с каждой стороны. Чтобы сделка была юридически чистой и надежной, рекомендуется заверить ее нотариально. Далее выполняется регистрация объектов на новых владельцев в Росреестре. Каждая сторона уплачивает 13% со своего договора, но за счет покупки нового жилья может использоваться вычет, поэтому практически всегда устраняется необходимость полностью уплачивать налог, если ранее граждане не воспользовались такой льготой.
- Составление дарственной. Этот вариант считается наиболее экономичным и удобным. Он применяется только при условии, что между родственниками действительно имеются хорошие отношения, поэтому они доверяют друг другу. Поэтому иногородний обмен квартир выполняется на основании дарственных, оформленных каждой стороной. Если обмен является неравноценным, то не получится в соглашении о дарении прописать пункт, имеющий отношение к доплате. Такой вопрос урегулируется с помощью устной договоренности, поэтому между родственниками действительно не должно быть никаких разногласий.
Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Обмен жилья, предоставленного по договору социального найма, прямо предусмотрен в ст. 70 ЖК РФ. Статья указывает на следующие особенности такой сделки:
- Обмен может совершаться только в том случае, если обе квартиры имеют равный статус. Обменять приватизированную квартиру на муниципальную нельзя.
- Обмен требует письменного согласия наймодателя. Им выступает тот отдел органов местного самоуправления (или государственных), который конкретно распоряжается недвижимым имуществом. Поскольку структура органов местной власти в каждом регионе своя, перед сделкой нужно уточнять, кто конкретно из должностных лиц должен давать своё согласие.
- Обмен может совершаться и в том случае, если квартиры по договору социального найма находятся в разных городах и принадлежат соответственно разным собственникам в лице муниципальных образований. То есть, условно говоря, можно не только обменять неприватизированную квартиру в Юго-Западном районе Воронежа на такую же в Левобережном – но и квартиру в Воронеже на такое же жильё в Пензе.
- Обмен возможен только в том случае, если все участники договора найма дали своё согласие. Если кто-то против, добиваться обмена придётся в судебном порядке доказывая, что есть существенные и заслуживающие внимания обстоятельства, требующие этого обмена.
- Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки. Они будут следить за тем, чтобы при заключении договора интересы детей и подростков не были нарушены.
Для обмена квартир по договору социального найма потребуется следующий пакет документов:
- заявление в адрес муниципального органа власти с просьбой одобрить обмен;
- копии документов, подтверждающих личность нанимателя и членов его семьи;
- копия договора соцнайма (если он не заключался сразу, самое время обратиться в орган местной власти и его заключить);
- копия ордера на вселение или разрешение местного органа власти на пользование квартирой;
- справка о составе семьи нанимателя;
- письменное согласие от всех взрослых членов семьи нанимателя на совершение обмена жильём;
- согласие органа опеки – если в числе проживающих в квартире есть несовершеннолетние;
- справка от коммунальных служб о том, что за выселяющимся жильцом не числится долга по квартплате, оплате тепло-, водо- и электроснабжения.
Законодательный регламент
Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?
Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.
Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.
Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.
Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.
Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.
Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.
Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.
Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.
Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.
Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.
Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.
Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.
Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.
Этапы родственного обмена квартиры на квартиру
Процесс делится на последовательные этапы:
- Первоначально родственники устно договариваются о совершении сделки, для чего проводится осмотр жилых помещений, обсуждаются наиболее значимые условия.
- Принимается окончательное решение сторонами относительно необходимости обмена.
- Жилые помещения подготавливаются к обмену, для чего выписываются все прописанные лица, оплачиваются коммунальные услуги, а также готовится технический план и паспорт на жилье.
- Всеми собственниками составляется письменное согласие на проведение процесса.
- Приглашаются опытные оценщики, определяющие стоимость каждой недвижимости, что позволит решить, требуется ли доплата.
- Перед подписанием документов следует договориться относительно доплаты.
- Подготавливается договор мены. Процесс может выполняться самостоятельно или с помощью приглашенного нотариуса. Также можно обратиться в специализированные компании, занимающиеся подготовкой разной документации.
- Вносятся изменения в Росреестр. Процесс может занять от 3 до 10 дней, после чего переходит каждая недвижимость новому собственнику.
Обмен квартиры на квартиру между городами или в одном регионе не занимает много времени. Так как процесс выполняется между людьми, обладающими родственными связями, то не требуется даже тратить средства на оплату труда нотариуса, поэтому все документы составляются гражданами самостоятельно.
Требования к договору мены
ГК РФ в статьях 153-162 определяет правила оформления сделок, влекущих за собой изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объекта договоренностей. Если родственники договорились обменяться имуществом, стоимость которого в 10 раз выше установленного на текущий момент минимального размера оплаты труда, они обязаны заключить договор в простой письменной форме, указав в нем:
- Наименование, отражающее суть сделки: продажа, мена, дарение.
- Персональные, паспортные и контактные сведения о сторонах.
- Права, обязанности и ответственность, возникающие в результате сделки.
- Детальное описание жилья, являющегося предметом мены. Описание должно позволять однозначно идентифицировать объекты.
- Условия обмена, включая указания на необходимость оформления свидетельства о собственности или требование о наличии в объекте мебели и техники.
- Момент перехода права владения, если он оговаривается особо.
- Размер выплачиваемой денежной компенсации, если объекты не равнозначны по цене.
- Дата составления договора и подписи обеих сторон.
Куда обращаться для регистрации сделки
Результат родственного обмена нужно зафиксировать в соответствующих государственных органах. Это Росреестр, если подразумевается переход собственнических прав, или организация, контролирующая муниципальные объекты, если родственники обменялись квартирами, находящимися в соцнайме.
Чтобы узаконить сделку ее участники должны обратиться:
- в территориальное отделение Росреестра;
- в МФЦ. Сделать это можно по месту жительства заявителя, независимо от того, в каком регионе находятся жилые объекты;
- заказать регистрацию через портал Госуслуг;
- в орган управления муниципальным жильем при сделке с неприватизированными квартирами.
Росреестр, независимо от того, обратился ли собственник лично или заказал услугу через МФЦ, произведет регистрацию изменения прав собственности и выдаст на руки новым владельцам выписку из ЕГРН. Муниципалитет же на основании предоставленных документов переоформит договоры аренды социального жилья на новых нанимателей.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Частные случаи родственного обмена квартирами
Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.
Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.
Условия письменного соглашения
Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.
- Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений. - Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать. - Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.
Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.
Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:
- стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
- описание состояния жилых помещений;
- механизм передачи недвижимости.
В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.
Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.
Документы, необходимые для обмена долей
Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:
- паспорта (или заменяющие их документы);
- документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
- справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
- техпаспорт жилья;
- договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
- документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
- квитанции об оплате госпошлины.
При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.
Внимание!
Получение согласия совладельцев
Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.
Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.
Внимание!
При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.
Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.
Законодательный регламент
Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?
Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.
Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.
Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.
Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.
Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.
Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.
Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.
О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.