Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.
Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.
Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака;
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания — то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Форма договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего
Договор купли-продажи квартиры, где в качестве собственника фигурирует несовершеннолетний, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (п. 2 ст. 54 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а затем представляется в управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.
Требование о соблюдении нотариальной формы сделки с участием несовершеннолетнего было введено законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ во избежание злоупотребления жилищными правами детей. На стадии нотариального удостоверения производится полная проверка легитимности совершаемой сделки, в том числе с точки зрения наличия разрешения ООП.
Тем не менее п. 4 ст. 21 закона № 48-ФЗ предусматривает последствия совершения такой сделки без одобрения этих органов. В этом случае ООП обязан обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки, если жилищные права ребенка были нарушены в результате ее совершения. При признании договора незаконным все полученное по нему подлежит возврату сторонам.
***
Итак, нами рассмотрен вопрос, может ли несовершеннолетний продать квартиру. Такая сделка не запрещена законодательством при соблюдении ряда условий. В совершении сделки непосредственно участвуют законные представители ребенка (действуют от его имени до 14 лет и согласуют его действия от 14 до 18 лет). Кроме того, для продажи квартиры ребенка необходимо получить предварительное разрешение ООП.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную льготу, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в приобретаемой недвижимости нужно выделить доли детям. Так ребёнок становится одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы.
Ответы на популярные вопросы
Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку
Нет, согласно ГК РФ, возмездные сделки между родителями (усыновителями, опекунами) и несовершеннолетними детьми (подопечными) запрещены. То есть купить квартиру у ребёнка тоже не получится.
Что нужно сделать в первую очередь — найти новую квартиру или получить разрешение опеки
При обращении в органы опеки нужно предоставить документы на приобретаемую недвижимость. С другой стороны, поиск жилья и подготовка к сделке тоже требует временных, а иногда и финансовых затрат, которые окажутся неоправданными при получении отказа.
Поэтому перед тем как выбирать новую квартиру, рекомендуется получить предварительное разрешение органов опеки. Проконсультироваться можно по телефону, но лучше прийти лично. Возьмите с собой документы на продаваемую квартиру, опишите ситуацию, расскажите, какое жильё планируете покупать. Предварительное решение никакой силы не имеет, но после с консультации с сотрудником вы сможете оценить шансы на благоприятный исход сделки и уже более осознанно подойти к выбору новой квартиры.
Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку
Можно. Для проведения сделки также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же, что перечислены выше — предоставление в собственность несовершеннолетнего равнозначного жилья и перечисление средств на его счёт.
Как продать квартиру, в которой прописаны дети
Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не требуется разрешение опеки.
После снятия с учёта ребёнка нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней. Дети в возрасте до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и родители.
Какой счёт нужно открыть ребёнку для зачисления средств от продажи квартиры
Это может быть текущий счёт или вклад. Главное — чтобы он был оформлен на имя ребёнка.
Свод правил для сделок с участием несовершеннолетних
Таким образом, при намерении совершить сделку с участием несовершеннолетнего, следует руководствоваться следующими правилами:
- вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, в сделке должны участвовать либо его родители, либо его усыновители;
- пределы участия родителей и усыновителей определяются в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Если ему менее 14 лет, то сделку следует заключать с его родителями или усыновителями. Если же ему более 14 лет, то сделка заключается при участии родителей или усыновителей с письменной фиксацией их согласия на сделку;
- если у несовершеннолетнего нет родителей и усыновителей, то в сделке, вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, должен участвовать его опекун или попечитель. Со стороны малолетнего в возрасте до 14 лет участвует опекун, а со стороны несовершеннолетнего в возрасте от 14 лет – попечитель;
- пределы участия опекуна устанавливаются в зависимости от возраста несовершеннолетнего по аналогии с участием родителей или усыновителей;
- при заключении сделки с участием несовершеннолетнего и опекунов следует получить согласие органа опеки и попечительства, о чем мы детально поговорим ниже;
- сделки с участием несовершеннолетних должны быть удостоверены нотариально.
Какие возникают риски?
Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.
Если продавец уже потратил к тому времени сумму, вырученную от продажи квартиры, то проблемы неизбежны. Именно поэтому банки с осторожностью относятся к заемщикам, которые хотят купить жилье, где дети прописаны или являются собственниками.
При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.
О нюансах купли-продажи недвижимости в новостройках и на вторичном рынке без участия несовершеннолетних можно узнать в других наших статьях. Читайте о том, как заключить сделку без посредников или через агентство недвижимости, в том числе с иностранцем или юридическим лицом, а также об оценке стоимости объекта, способах передачи денег и особенностях купли-продажи жилья по доверенности.
Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки. Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних. При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.
Официальный сайт Городской Управы города Калуги
- заявление законного представителя (опекуна) совершеннолетнего недееспособного гражданина, о разрешении на совершение сделки по отчуждению имущества недееспособного (недееспособных), в том числе обмену или дарению, сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущей отказ от принадлежащих недееспособному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества недееспособного.
- копии документов, удостоверяющих личность законного представителя (законных представителей) совершеннолетнего недееспособного гражданина.
- копия акта органа опеки о назначении опекуна или либо о направлении совершеннолетнего недееспособного гражданина в специализированное оциально-медицинское учреждение, в случае, если за предоставлением услуги обращается опекун, представитель учреждения;
- копию паспорта совершеннолетнего недееспособного гражданина;
- копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка, в случае, если право на указанный обьект недвижимости не зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство и др.);
- копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
- копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
- копию финансового лицевого счета и выписки из домовой книги;
Какие права у опекунов?
Когда интересы ребенка, владеющего жильем, представляют не родители, а опекуны, действуют определенные ограничения. Согласно гражданскому кодексу, сделки по продаже или дарению недвижимости, сдаче ее в наем или передаче в залог опекуны не могут проводить, не получив согласие органов опеки. К этим сделкам относят и другие процедуры, связанные с отказом подопечного от имущественных прав: раздел имущества и выделение долей.
Опекун или близкие родственники не имеют права заключать сделки с подопечным, в процессе которых он утратит права на имущество. При этом они могут передавать квартиру/дом в безвозмездное пользование или в дар: когда на несовершеннолетнего оформляется купленная квартира или он принимает ее в дар, ему не потребуется разрешение органов опеки.
Cделки с участием несовершеннолетних
За всеми действиями с недвижимостью, где есть несовершеннолетние дети, следит служба опеки и попечительства. Именно это орган может одобрить, а может и отказать в продаже, дарении и других сделках.
В основном данная организация занимается вопросами купли-продажи и приватизации. По месту своей регистрации ребенок до 18 лет обязательно должен участвовать в приватизации жилья. Некоторые родители для облегчения процедуры купли-продажи собственности, накануне ее приватизации выписывают ребенка к бабушке с дедушкой. Если дети до 18 лет не участвуют в приватизации, Росреестр запросит данные. И разрешение дадут только в том случае, если ребенок уже имеет в собственности жилье или прописан по другому адресу, где для него есть возможность участвовать в приватизации.
При купле-продажи жилого помещения разрешение органов опеки требуется только в том случае, если несовершеннолетний ребенок является одним из или единственным собственников жилья. Если же он просто прописан, то такого разрешения от вас не потребуют.
Если сделка купли-продажи с участием несовершеннолетнего оформляется с последующим приобретением большей площади, то получение разрешения от органов, занимающихся опекой и попечительством, не составит больших трудностей. Однако, если ситуация сложная, то данный запрос будет рассматриваться коллегией, и такая процедура может занять около месяца.
Конечно, органы опеки следят за тем, чтобы новое жилье не было хуже старого. Но есть и такие вопросы, к которым требуется индивидуальный подход. Например, если ребенок болен и ему на лечение требуются деньги, поэтому родителям приходится идти на продажу собственности с последующим приобретением более дешевого жилья. В таком случае органы опеки пойдут на встречу, но потребуется предоставить доказывающие этот факт справки и документы.
Также органы опеки относятся с осторожностью к ипотеке под залог имеющегося имущества, где один из собственников жилья еще не достиг 18 лет. Очень часто случается такое, что дольщики продавали свое имущество, для участия в строительстве, а в итоге были обмануты.
Для того чтобы совершать сделки с недвижимостью при участии несовершеннолетних, нужно тщательно проверять все документы, просчитывать каждый шаг, чтобы не нарушать права ребенка. Если же сделка была совершена с нарушением этих прав, то ее можно оспаривать в судебном порядке, даже когда ребенок станет совершеннолетним.
Интересные статьи:
Сухая стяжка для выравнивания пола
Профессиональная прочистка канализации
Горизонтальное направленное бурение
Приобретение земельного участка
Что выбрать для места жительства: село или коттеджный городок?
Потенциальные опасности такого рода сделок
Сделки с любыми объектами недвижимости, если собственником выступает ребенок, связаны с некоторыми рисками для покупателей. Если на этапе подготовке будет допущена ошибка, это неизбежно приведет к проблемам.
Сделку можно будет оспорить в суде, а при подтверждении факта нарушения прав ребенка на нового собственника лягут обязательства по возмещению ущерба. Даже через 10 лет в суд могут подать родители, опекуны, родственники или сам ребенок, достигший совершеннолетнего возраста. Во избежание таких сложностей нужно грамотно подготавливать все бумаги и документы, получать разрешение и контролировать каждый этап сделки. Можно доверить все это профессиональным юристам.