Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «бывшие общежития переделанные в квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дело в том, что квартира предполагается браться для малолетнего собственника другой квартиры и будет опека, меня волнует не смутит ли опеку именно факт бывшего обжежития. По метражу значительно больше, чем малолетний собственник имеет сейчас.
Какая комната может стать квартирой?
Нормативные требования закреплены в разделе 2 СНиП 2.08.01-89.
Самое главное – это возможность перепланировки из первоначальной комнаты в жилую комнату, кухню, коридор, совмещенный санузел (туалет с ванной или душевой).
Правда, кухня может находиться в жилой комнате, как кухня-ниша (площадь комнаты 14 кв. м, из них кухня-ниша занимает 5 кв. м). Это связано с наличием окна в комнате.
Нельзя располагать кухню в коридоре.
Из коридора должны быть отдельные входы в совмещенный санузел, жилую комнату, кухню, а также выход в общий коридор жилого дома.
Как видим, при планировке кухни-ниши в жилой комнате (квартира-студия) эта проблема снимается, плюс экономятся квадратные метры! Поэтому нередко в продаже появляются квартиры-студии, переоборудованные из комнат в бывших общежитиях.
Как обманывают с квартирами-студиями в бывших общежитиях?
Продавец заявляет, что оформить документы на перепланировку не составит труда!
Конечно же, стоит насторожиться. И вот почему!
Самый удобный вариант – сделать перепланировку комнаты на первом этаже бывшего общежития. Почему? Потому что все последующие этажи должны будут копировать перепланировку первого этажа в части расположения санузла и кухни. И без первого этажа никто не узаконит перепланировку всех последующих этажей, так как планировка санузла и кухни над жилой комнатой запрещена.
Поэтому при покупке такой квартиры-студии стоит посмотреть документы соседей снизу, их комнаты и убедиться, что коммуникации по воде подключены не к общей кухне, туалету, душевой через стену комнаты, а к общим трубам с соседями снизу и сверху!
Кроме того, необходимо проверить общую площадь квартиры-студии, жилая комната с кухней должны быть минимум 14 кв. м, плюс совмещенный санузел и коридор должны занимать минимум 6 кв. м, то есть общая площадь квартиры-студии должна быть минимум 20 кв. м.
Таким образом, осуществить перепланировку комнаты с площадью менее 20 кв. м в квартиру вряд ли получится (сам СНиП говорит о том, что однокомнатная квартира должна быть минимум 28 кв. м, однако допускает экономить квадратные метры на кухне-нише и совмещенном санузле).
Как осуществить перепланировку комнаты в квартиру?
Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно купить комнату в коммуналке или общежитии, нужно взвесить все «за» и «против». Это рискованное дело, так как процедура имеет свои юридические тонкости.
Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал? Можно потратить материнский капитал на покупку комнаты в общежитии только в том случае, если объект выведен муниципалитетом из специализированного жилищного фонда.
Комнату в коммуналке купить за счёт материнских средств вполне разрешено, главное чтобы площадь квадратных метров соответствовала принятым нормативам.
Купить комнату можно на накопленные средства или в ипотеку. Банки свободно выдают заемные средства на приобретение комнат в квартирах, если потенциальный клиент отвечает всем требованиям банка в качестве заемщика.
Следует отметить следующие плюсы такой сделки:
- собственное жильё даёт возможность экономить на съеме квартиры или комнаты;
- комната стоит гораздо дешевле целой квартиры;
- в последствии комнату легко будет сдать в аренду, особенно посуточно;
- размер коммунальных платежей будет незначительным.
Если вдруг Ваше общежитие будет принято снести из-за ветхого состояния, всем жильцам предоставят новое жильё или денежную компенсацию. А с общежитиями такое часто случается.
При продаже комнаты в общежитии не нужно получать согласие соседей, в отличие от продажи комнаты в коммунальной квартире.
Приобретение квадратных метров в общежитии имеет и свои недостатки, которых, к сожалению, больше чем плюсов:
- Соседи, которые часто ведут асоциальный образ жизни, пьют или употребляют наркотики.
- Изношенность инженерных систем здания – в общежитиях обычно стоят ржавые старые трубы, опасная проводка, отсутствие лифта и вообще очень плохой ремонт.
- Завышенная стоимость квадратного метра – хоть комната и стоит дешевле квартиры, из расчёта за один квадратный метр цена часто выше чем в обычном жилье.
- Неликвидность объекта – продать комнату в общежитии очень трудно.
- Обычно нужно проводить капитальный ремонт купленной комнаты для дальнейшей жизни в ней.
Собственник комнаты может даже установить в ней отдельный санузел для себя. Так он значительно уменьшит своё время контакта с соседями и улучшит качество жизни.
Первое, что приходит в голову при мысли об общежитии – туалет на этаже. Конечно, на самом деле общие туалет и душевая не так страшны, как может показаться. Но все же стоит морально подготовиться к некоторым соседским причудам. Вы будете удивлены, узнав, как много нерях живет рядом с вами. Сюрпризы в виде комков пены на стенках душа, комков волос в сливных отверстиях и других менее приятных комков могут поджидать вас в самых неожиданных местах.
Собираясь в общежитие, не берите с собой много вещей, ведь их просто негде будет хранить. Вам предстоит разделить небольшое пространство комнаты с одним, а то и несколькими соседями. Обычно здесь помещается только самая необходимая мебель и вещи первой необходимости. Так что никакого шика и излишков.
В каталоге жилой недвижимости Flatfy собрана самая полная база квартир, которые можно арендовать на длительный срок. Поисковик работает в 37 странах мира, с его помощью можно найти и снять квартиру в Алмате, Москве, Кишиневе, Минске и других городах.
Преимущества проживания в съемной квартире очевидны:
1. Комфортные условия
. Выбор съемных квартир в любом городе настолько большой, что можно подобрать подходящий вариант под любые требования. Простая и чистая квартира или шикарные апартаменты с дорогим современным ремонтом – выбор за вами. Можно вообще снять пустую квартиру и привезти с собой любимое кресло или письменный стол. Кроме того, в съемном жилье легко поддерживать порядок и создавать уют, ведь его некому нарушать.
2. Любой район города.
Если общежитие имеет привязку к определенному месту, то арендовать квартиру можно там, где нравится. Тихий спальный район или шумный центр, с видом на город или на парк, ближе к торговым центрам или к достопримечательностям – никаких ограничений.
3. Свобода.
Самостоятельное проживание в съемном жилье – это полная свобода действий. Можно возвращаться домой в любое время дня и ночи, можно приглашать гостей в любом количестве, можно приехать родителям и остаться на ночлег без каких-либо проблем.
4. Спокойствие.
В съемной квартире вряд ли будет мешать сосед, который храпит по ночам или, наоборот, не спит до утра и будит остальных. Живя отдельно, можно спокойно подготовиться к занятиям, выполнить все задания, посмотреть фильм или послушать любимую музыку. Переживать за приготовленный обед или ужин тоже нет необходимости, как впрочем, и о безопасности личных вещей.
Очевидно, что жить в съемной квартире студенту будет удобно. Однако такой вариант проживания имеет один существенный недостаток, который заключается в стоимости аренды. Снять квартиру стоит значительно дороже, чем поселиться в общежитии. Однако на Flatfy можно подыскать варианты под любой бюджет, не обязательно выбирать самое дорогое жилье. Кроме того, можно сэкономить и с помощью совместного проживания с другом или подругой. Однако для этого лучше выбирать проверенного человека, чтобы плюсы экономии не перекрылись минусами совместного проживания.
Особенности покупки комнаты
У будущего владельца есть возможность купить как комнату в коммуналке, так и на жилплощади, не имеющей такого статуса. В первом случае он может практически свободно распоряжаться приватизированной комнатой, во втором – со временем выкупить у соседей их доли и стать полноправным владельцем жилья.
При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.
У людей нередко возникает вопрос, можно ли купить комнату в общежитии. Официально это жилье приобрести нельзя, поскольку общежития относятся к специализированному фонду. Кроме того, закон запрещает сделки с муниципальной собственностью. Для покупки такой жилплощади необходимо, чтобы власти перевели постройку в частный жилой фонд.
Выделение доли в квартире
Выдел доли допускается только при наличии для этого технической возможности. Необходимо, чтобы собственник также могу получить в обособленную часть кухни, санузла, прихожей. У выделенной доли в квартире должен быть отдельный вход, что на практике практически нереализуемо.
Если техническая экспертиза покажет невозможность выделения доли, то у собственника останется один вариант – обращаться в суд и определять порядок использования доли.
Если все же доля была выделена, то собственник вправе использовать только часть квартиры, но право общей собственности на жилплощадь также не будет прекращено. Выдел, в любом случае, должен быть в судебном порядке. Заказывать экспертизу придется истцу, судебные расходы могут быть компенсированы за счет ответчиков, в случае, если судья согласится удовлетворить исковые требования заявителя.
Банки, кредитующие покупку комнаты
Казалось бы, какая разница банку, на какое жилье вы просите деньги, жить то вам там. А не так все просто. Банк заранее просчитывает риски по невыплате кредита, и хочет быть уверен, что сможет в случае чего реализовать жилплощадь забранную у неплатежеспособного клиента. Следовательно, вам могут не одобрить кредит, если состояние жилья и место его расположения оставляет желать лучшего.
По этой причине, только некоторые банки готовы проспонсировать покупку подобного жилья. Куда же можно обратиться, спросите вы. Мы вам подскажем.
| Банк | Сумма кредита | Срок | Проценты |
| Сбербанк | до 15 млн. руб. | до 30 лет | 10-17% |
| ДельтаКредит | от 300 тыс. | до 25 лет | 8,75-15% |
| Зенит | до 10,5 млн. руб. | до 25 лет | 20% |
| ВТБ24 | до 10 млн. | до 30 лет | 13,5-18% |
| СКБ-Банк | от 250 тыс. | до 25 лет | 17,5% |
Однако это еще не весь список банков, вы всегда можете лично проконсультироваться в любом удобном финансовом учреждении. При желании выкупить последнюю комнату, список банков значительно расширится. Здесь вам предложат свои услуги такие банки как; Мкб, Абсолют банк, Райффайзен, РосЕвробанк, Росбанк и другие.
Сразу стоит отметить немаловажный фактор: подобные кредиты охотнее выдаются при максимальной сумме первоначального взноса. Так, минимальный взнос у банков будет от 10 до 40%. Если вы сможете сразу внести больше, то обязательно получите более лояльные условия, и, возможно, снижение ставки процента.
Дизайн комнаты в общежитии. Особенности жилплощади
Комната в общежитии популярный вид жилья. Его выбирают не только студенты на период обучения, но молодые семьи. Несмотря на небольшую площадь, такое жилье обустроить просто. Главное максимально использовать каждый сантиметр помещения. В итоге будет получен красивый и стильный дизайн комнаты в общежитии.
Что бы сделать красивый и удобный дизайн, нужно максимально эффективно использовать квадратные метры
Такой вариант жилья подходит для семей и студентов
Комната в общежитии является популярным видом жилья
Каждый мечтает об уютном и комфортном жилье. Причем неважно, какой оно площади. Как правило, комната в общежитие отличается скудными квадратными метрами. Обустроить их непросто, но возможно. Главное правильно использовать свободное пространство.
Проблема обустройства подобного жилья заключается в том, что должно быть многофункциональным. Достичь этого можно путем зонирования. Будут выделены области, предназначенные для разных целей. Жилье будет компактным и удобным.
Сделать жилье компактным и функциональным не составит труда
Обустроить такое помещение вполне реально если подойти к вопросу серьезно
Важные моменты по обустройству небольшой комнаты
Дизайн маленькой комнаты в общежитие имеет ряд особенностей. Если их учесть, то можно получить комфортное и красивое жилье. Для начала необходимо грамотно продумать систему хранения. Вещи есть у каждого человека и важно их правильно разместить, чтобы они не загромождали пространство. При этом всегда были под рукой.
| Система хранения | Навесные стеллажи и полки. Они достаточно вместительны и занимают минимум площади. |
| Зона кухни | Отделить при помощи барной стойки. Она смотрится стильно и современно. При этом станет отличным местом для обеда, как одного человека, так и всей семьи. |
| Спальное место | Обустроить можно в виде подиума. Он позволяет удобно расположить постельное белье. Кровать легко можно скрыть благодаря специальному механизму. В итоге она превращается в шкаф или нишу, появляются дополнительные свободные квадратные метры. |
Приватизация – обязательна
В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость, находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета. Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее.
Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.
Особенности и подводные камни
При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.
Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.
Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.
Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало. В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.
Возможно, вам также стоит прочитать:
- Как выделить долю в приватизированной квартире
- Выделение доли в квартире через суд
- Порядок выдела супружеской доли
Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире
Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.
Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость. Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс. рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.
Основание для приватизации жилых помещений в общежитии
На сегодняшний день, жилые дома, имеющих статус общежитий, практически все переданы на баланс государственным и муниципальным органам и стали их собственностью.
Основные принципы осуществления приватизации устанавливает Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Согласно указанному закону:
«Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде».
Исходя из этой нормы, следует: для того, чтобы приватизировать комнату в общежитии, указанное помещение должно находиться в ведении государственных или муниципальных органов.
Необходимо отметить, статьей 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”:
«К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма».
Жилое помещение передается в собственность граждан (приватизируется) уполномоченными собственниками жилищного фонда на основании договора социального найма.
Из указанной выше статьи понятно, что лица, проживающие в общежитиях, являются нанимателями жилых помещений.
Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии
Дарье Баскаевой 23 года, в общежитии в Ленинградском проезде Ставрополя она родилась, провела детство и обзавелась собственной семьёй. Сейчас собственница одной из комнат живёт в ней с мужем и ребёнком.
«В советские годы в каждой комнате стояли три-четыре кровати, тумбочки, шкаф для одежды, стол, стулья и холодильник, — рассказала девушка. — На этаже было 20 комнат, кухня, два санузла и два помещения с умывальниками. Все ходили мыться и стирать на первый этаж, и, со слов мамы, всю эту инфраструктуру поддерживали в порядке и чистоте, но уже в моём детстве общая душевая пришла в полный упадок».
Председатель Союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова:
«Комнаты в общежитиях сейчас раскупают, как горячие пирожки, и чаще всего — за счёт материнского капитала. Квартиры на вторичном рынке за последний год подорожали на 20%, а комнаты стоят стабильно 400-600 тысяч рублей, и спрос на них превышает предложение. Раньше их покупали не глядя, лишь бы вложить деньги, теперь всё больше смотрят на состояние, наводят справки о соседях, сбивают цену, если видят, что нужен ремонт. 70% покупателей комнат не живут в них, а сдают квартирантам за 5-6 тысяч рублей в месяц. Селятся в них, как правило, малоимущие или студенты».
Урбанист, эксперт АНО «Города — за здравый смысл» Андрей Черняков:
«Считаю, что часть общежитий нужно сохранить как социальное жильё. Пусть они будут муниципальными, а комнаты предоставляются нуждающимся на условиях соцнайма или в качестве манёвренного фонда. Остальные можно попробовать перестроить в полноценные многоквартирные дома, чтобы в каждой квартире были удобства. Так поступили, например, в Словении с бывшим студенческим общежитием в Любляне в 2006 году. На это не обязательно тратиться только государству, можно привлечь застройщика-инвестора. Для бывших общежитий подошла бы программа реновации, законопроект о которой этой осенью рассмотрят в Госдуме РФ. По ней в Москве уже расселили несколько общаг и коммунальных квартир».
завести свой онлайн дневник »
новые дневники »
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- 6
- 7
- 8
- 9
- A
- B
- C
- D
- E
- F
- G
- H
- I
- J
- K
- L
- M
- N
- O
- P
- Q
- R
- S
- T
- U
- V
- W
- X
- Y
- Z
- А
- Б
- В
- Г
- Д
- Е
- Ё
- Ж
- З
- И
- К
- Л
- М
- Н
- О
- П
- Р
- С
- Т
- У
- Ф
- Х
- Ц
- Ч
- Ш
- Щ
- Э
- Ю
- Я
Комнаты превратились в квартиры? Что происходит с бывшими общежитиями
Кaк и в дpyгиx типax cдeлoк, здecь ecть cвoи нюaнcы. Пoдвoдныe кaмни пpи пoкyпкe кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe или oбщeжитии cлeдyющиe:
❗ Нecoвepшeннoлeтниe coбcтвeнники. Ecли влaдeльцeм или oдним из coбcтвeнникoв дpyгoй кoмнaты выcтyпaeт нecoвepшeннoлeтнee лицo, oбязaтeльнo нyжнo взять paзpeшeниe нa пpoдaжy в opгaнax oпeки. Бeз этoгo cдeлкa нe пpoйдeт в Pocpeecтpe или ee мoгyт ocпopить в дaльнeйшeм. Ecли нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв нecкoлькo, нyжнo бpaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки для кaждoгo из ниx. Taкжe нyжнo oбpaщaтьcя в oпeкy, ecли нecoвepшeннoлeтнee лицo — дoлeвoй coбcтвeнник кoмнaты, кoтopyю вaм пpoдaют.
❗ Дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Ecли пpoдaвeц пpeдocтaвил вмecтo cпpaвки квитaнцию, в кoтopoй yкaзaн тoлькo oн, вoзмoжнo, ecть дoлги пo ocтaльным кoмнaтaм. B этoм cлyчae yпpaвляющaя кoмпaния, тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья или дpyгaя фopмa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм мoжeт иницииpoвaть oтключeниe вoды, гaзa или cвeтa — в зaвиcимocти oт тoгo, пo кaким pecypcaм ecть дoлг. B peзyльтaтe пocтpaдaют вce житeли кoммyнaлки или oбщeжития. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй oбязaтeльнo yдocтoвepьтecь, чтo дoлгoв нeт.
❗ Нeoбxoдимoe coглacиe cyпpyгoв. Ecли oднa из кoмнaт былa кyплeнa в бpaкe, пpи этoм coбcтвeнникoм чиcлитcя тoлькo oдин cyпpyг, oбязaтeльнo нyжнo взять нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy oт втopoгo cyпpyгa. Бeз этoгo cдeлкy мoгyт нe пpoвecти в Pocpeecтpe, или cyпpyг пoзднee мoжeт ocпopить ee в cyдe.
❗ Пpoдaжa нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья. Нeпpивaтизиpoвaннoe жильe пoкyпaть нe cтoит — oб этoм мы гoвopили вышe. Нo здecь ecть oдин нюaнc: кoмнaтa мoжeт быть пpивaтизиpoвaнa чepeз cyд. Пoзднee втopoй yчacтник пpoцecca мoжeт ocпopить cyдeбнoe peшeниe и вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти. Нaпpимep, ecли пpoдaвeц пoлyчил peшeниe cyдa, oфopмил кoмнaтy в coбcтвeннocть и cpaзy пpoдaл ee вaм, пoзднee вы мoжeтe лишитьcя нeдвижимocти. Пoэтoмy yтoчняйтe, кaк имeннo пpoдaвeц пpивaтизиpoвaл жильe.
❗ Пoкyпкa coвмecтнoй, дoлeвoй coбcтвeннocти. Кoмнaтa мoжeт выcтyпaть кaк oбocoблeнный oбъeкт пpaвa, тo ecть oтдeльнaя нeдвижимocть, и кaк дoлeвaя, coвмecтнaя coбcтвeннocть. B пepвoм cлyчae вы пoлyчaeтe кoнкpeтнyю выдeлeннyю кoмнaтy, вo втopoм — лишь чacть oт oбщeгo имyщecтвa. Чeм oтличaeтcя дoля в квapтиpe oт кoмнaты ? Teм, чтo кoмнaтa бyдeт вaшeй личнoй coбcтвeннocтью, oнa имeeт oпpeдeлeнныe гpaницы и плoщaдь. A дoля — пoнятиe нecкoлькo aбcтpaктнoe: вы бyдeтe имeть пpaвo пpoживaния, нo в cлyчae cпopoв вaм мoгyт выдeлить, нaпpимep, тoлькo чacть бoльшoй кoмнaты. To ecть лyчшe пoкyпaть выдeлeннyю кoмнaтy, кoтopaя зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe кaк oтдeльный oбъeкт нeдвижимocти.
❗ Ocтaвшиecя пpoпиcaнными люди. Coглacнo зaкoнy, пpoдaвeц дoлжeн выпиcaть вcex, ктo пpoживaeт в кoмнaтe, пepeд пpoдaжeй. Нo бывaeт, чтo peгиcтpaцию пpeкpaщaют бeз yчacтия жильцoв, нaпpимep, ecли oни пpoпaли бeз вecти или oтбывaют нaкaзaниe в мecтax лишeния cвoбoды. Ecли пpoдaвeц выпишeт тaкиx жильцoв, oни мoгyт вoccтaнoвить пpoпиcкy пo вoзвpaщeнию и пoтpeбoвaть пpaвo нa пpoживaниe в кoмнaтe вмecтe c вaми. Пoэтoмy yтoчнитe, нe вoзникнeт ли пpoблeм: cпpocитe, oфopмит ли пpoдaвeц вceм выпиcaнным из кoмнaты дpyгyю peгиcтpaцию.
Обычно покупка комнаты служит неким заделом на будущее: в перспективе человек планирует либо продать эти квадраты и приобрести полноценное жилье, либо выкупить остальные комнаты в квартире и стать единоличным собственником. Также иногда комната приобретается ради получения прописки.
Может показаться, что если площадь жилого помещения меньше, то и сделка с юридической стороны окажется проще. Чуда не будет. Покупка доли (комнаты) сопряжена даже с большим количеством нюансов, чем при покупке полноценного жилья. Начнем с того, что комнату можно купить в квартире, в коммуналке или в общежитии. И каждый из этих вариантов располагает собственным ассортиментом деталей, разобраться в которых без специалиста практически невозможно.
Отличия покупки комнаты в квартире от покупки квартиры целиком существенны, хоть и не всегда очевидны. Во-первых, даже если в квартире никто не живет, это не говорит о том, что в ней никто не прописан. Стоит выяснить, сколько у нее собственников и сколько имеющих прописку (это не одно и то же). В перспективе вам с этими людьми придется соседствовать.
Во-вторых, следует отличать покупку доли в квартире от покупки комнаты. В первом случае вы приобретаете не конкретное помещение, а просто некоторые количество квадратных метров, размазанных по жилплощади. Такое приобретение нотариально не имеет порядка пользования, оно очень ненадежно в качестве инвестиции. Комната же является обособленным объектом.
В-третьих, стоит обратить внимание, какую часть от общей жилплощади составляет приобретаемая доля и сколько уже прописано человек. Если часть меньше 1/25, такая инвестиция не сгодится даже для прописки, а уж продать ее потом и вовсе будет почти нереально.
Чтобы получить максимально подробные сведения о квартире, уточните следующие моменты:
- Сколько людей зарегистрировано и сколько реально проживает на данной жилплощади;
- Какой существует график уборки и пользования общественными помещениями;
- Как распределяются коммунальные платежи между живущими и закреплен ли этот порядок письменно.
Формальные данные вам даст выписка из Росреестра, а насчет соседских взаимоотношений придется уточнять лично. В идеале при составлении соглашения с собственником следует прописать отдельный счет за коммунальные услуги, пропорциональный доле в квартире. И заверить документ у нотариуса.
Когда речь заходит о коммунальной квартире, сложности увеличиваются в разы:
- С точки зрения закона, комната в коммуналке может представлять собой как обособленное помещение, так и долю. В свидетельстве о праве собственности, которое должно быть у владельца, указан либо номер комнаты (в первом случае), либо размер доли в жилье (во втором случае). Вступать в сделку следует только при покупке конкретного помещения.
- Если владелец не имеет права собственности, подтвержденного свидетельством, сделка не состоится.
- Часть коммунальной квартиры может принадлежать муниципальным властям, тогда перед покупкой потребуется получить их разрешение.
- Если среди собственников обозначены не достигшие совершеннолетия граждане или один из владельцев лишен дееспособности, перед продажей также потребуется получить письменное разрешение органов опеки.
- Если нынешний хозяин комнаты получил ее в наследство, следует удостовериться, что другие наследники не претендуют на квадратные метры. Если дело дойдет до суда, им будет проще доказать свои права, чем покупателю.
Здесь информацию можно также получить из официальных документов, но и от общения с соседями отказываться не стоит. Выписка из Росреестра станет одним из важнейших документов, где вы можете найти интересующие сведения.