Как расторгнуть договор аренды помещения, если арендодатель против

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды помещения, если арендодатель против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Рекомендации арендатору

Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:

• договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;

• договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;

• договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.

Расторжение договора в судебном порядке:

• если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.

В обоих случаях:

• правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.

• консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ)

Арендатор может требовать преждевременного прекращения ДА в суде, если:

• арендодатель не передал предусмотренное договором имущество арендатору либо мешает пользованию им;
• переданное в аренду имущество имеет недостатки, не позволяющие его использование, причем эти недостатки не были оговорены в ДА, арендатор не мог заранее знать о них, их нельзя было обнаружить при приемке имущества. К таким недостаткам относится и юридическая невозможность использовать имущество по назначению (постановление АС Московского округа от 06.04.2017 дело № А40-129910/2014);
• арендодатель не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;
• арендованное имущество станет непригодно для пользования им не по вине арендатора.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

***

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Необходимость уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды за определенный срок

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. В договоре стороны могут предусмотреть как иные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, так и возложение на последнего обязанности уведомить арендодателя о таком расторжении за определенный срок. В связи с этим возникает вопрос: какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заведомом уведомлении об одностороннем отказе?

6.1. Вывод из судебной практики: С арендатора, не выполнившего условие договора о необходимости уведомления арендодателя об одностороннем отказе за определенный срок, могут быть взысканы убытки.

Возможность применения штрафных санкций к арендатору за досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе

Статья 620 ГК РФ устанавливает право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. На практике стороны нередко предусматривают в договоре условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штраф в той или иной форме. В связи с этим возникает вопрос о законности такого условия.

7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010
“…09.09.2009 между ООО “Инвест” (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 – 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
26.01.2010 ООО “Инвест” направило в адрес ИП Кирильцева Д.Е. претензию N 01 с предложением уплатить неустойку за досрочное расторжение договора, штраф и задолженность по арендной плате в срок до 29.01.2010. (т. 1 л.д. 98 – 99).
Ссылаясь на то, что требования субарендатора, указанные в письме от 24.12.2009 и претензии от 26.01.2010, ИП Кирильцевым Д.Е. исполнены не были, в связи с чем, считая договор субаренды от 09.09.2009 N 22/И расторгнутым с 21.03.2010, ООО “Инвест” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на необходимость уплаты субарендатором субарендной платы за период с 01.01.2010 до 21.03.2010, неустойки за досрочное расторжении договора и пени за просрочку внесения субарендной платы.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 8.6 договора субаренды N 22/И от 09.09.2009 стороны предусмотрели право субарендатора досрочно отказаться от договора. При этом, в соответствии с предусмотренной указанным пунктом договора процедурой расторжения договора, договор считается прекращенным по истечении 3 месяцев с момента получения субарендодателем соответствующего письменного заявления субарендатора и в случае оплаты последним неустойки в размере 12 000 рублей.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО “Инвест” 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.
Принимая во внимание, что субарендатором в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, подтверждающих внесения субарендной платы в период с 01.01.2010 по 21.03.2010, суд первой инстанции признал обоснованным требование ООО “Инвест” о взыскании задолженности по субарендной плате, рассчитанной последним в соответствии с 3.2 договора субаренды N 22/И и составляющей 32 129 руб. (январь 2010 года – 12 000 рублей, февраль 2010 года – 12 000 рублей, с 1 по 21 марта 2010 года включительно – 8 129 рублей). Кроме того, руководствуясь п. 5.2 и п. 8.6 договора субаренды N 22/И, суд признал обоснованным требование о взыскании с ответчика неустойки за досрочное расторжение договора в сумме 12 000 руб., а также пени за просрочку внесения субарендной платы, начисленной истцом, в сумме 780 рублей…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4681/11 по делу N А36-1063/2010
“…Между ООО “Инвест” (субарендодателем) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатором) 09.09.2009 заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова, д. 10, сроком действия на 11 месяцев. Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 09.09.2009.
ООО “Инвест” 21.12.2009 получено уведомление субарендатора о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2010.
Основанием для обращения в суд с иском послужило наличие у субарендатора задолженности по арендным платежам на момент расторжения договора.
Субарендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом субарендатор обязан в течение 3 банковских дней с момента направления уведомления уплатить неустойку в размере месячной постоянной составляющей арендной платы.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также условия договора субаренды, суды первой и кассационной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор субаренды считается расторгнутым с 21.03.2010 и у субарендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы за период до указанной даты.
Поскольку ответчик не внес арендную плату за период с января 2010 года по 21.03.2010 и не оплатил предусмотренную договором субаренды неустойку за просрочку оплаты арендных платежей и за досрочное расторжение договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Волго-Вятский округ

Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению договор аренды содержит условие об уплате арендной платы до конца текущего года в случае одностороннего отказа арендатора от договора. Суд квалифицировал это условие как условие о неустойке.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2013 по делу N А43-24738/2012
“…Стороны согласовали, что договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения, в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года (пункт 9.6 договора).
Письмом от 09.03.2012 N 17 Предприниматель-2 уведомил Предпринимателя-1 о расторжении договора с 14.06.2012 (письмо получено истцом 15.06.2012).
Претензией от 03.07.2012, полученной ответчиком 12.07.2012, Предприниматель-1 предложил ему уплатить неустойку за досрочное расторжение договора в размере 181 440 рублей. Невыполнение последним данного требования явилось основанием для обращения Предпринимателя-1 в суд с настоящим иском.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ).
——————————–
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а не пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

• Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать Образец и бланк
• Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
• Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

1. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Что делать, если арендатор пропал?

Такая ситуация возникала в моей практике. Арендодатель хотел взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и расторгнуть договор. Но арендатор не просто не платил — он исчез. На звонки не отвечал, направленные ему письма возвращались обратно.

Основание для одностороннего отказа от договора было. Но прекращение отношений по договору аренды должно подтверждаться актом приема-передачи помещения, которое оформлять было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.

В такой ситуации нужно в первую очередь явно выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту нужно по всем известным адресам направить претензию с требованием о погашении задолженности и освобождении помещения в связи с расторжением договора.

Договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока.

Фактическое получение арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора не является обязательным. Если письмо вернули с пометкой «истек срок хранения» или «организация по указанному адресу отсутствует», то арендатор все-равно считается уведомленным надлежащим образом в соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Лицо должно обеспечить получение писем по адресу, указанному в договоре.

Расторжение договора аренды арендатором

Однако свои права есть и у другой стороны отношений. Законом допускается и досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Оно производится, если есть одно из следующих обстоятельств, предусмотренных законом:

1. Арендодатель либо вообще не передал помещение в пользование, либо каким-то образом мешает им пользоваться (например, не вывез оттуда свои вещи, хотя по договору он обязан был это сделать).
2. В момент, когда договор подписывался, не были оговорены недостатки объекта – а они внезапно обнаружились во время использования. При этом недостатки должны быть такого рода, что не могли быть обнаружены при осмотре, но при этом препятствуют использованию помещения по назначению.
3. Нет капремонта, если его обязан проводить арендодатель.
4. Помещение по любым причинам не может быть использовано. Какого рода препятствия использованию существуют – неважно, главное, чтобы причиной недостатков были не действия арендатора.

Этот перечень оснований не является полным. В конкретных случаях допускается досрочное расторжение договора аренды арендатором и по иным основаниям, предусмотренным в тексте соглашения либо в законе. К примеру, если речь идет о жилых помещениях, снимаемых обычными гражданами (то есть, по сути, о договоре найма), такими основаниями будут:

• просто желание жильца. Если он предупредил за три месяца – договор прекращает действие и будет рассматриваться в качестве расторгнутого независимо от желания владельца квартиры;
• аварийное состояние жилья или невозможность использовать помещение для проживания. Здесь нужно ориентироваться на санитарные и жилищные нормы.

В том случае, если арендодатель возражает, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора должно производиться через суд. И в суде лучше иметь на своей стороне адвоката или юриста, специализирующегося по вопросам недвижимости.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения образец

Договор аренды помещения регламентирует взаимоотношения между владельцем недвижимости и арендатором. В документе закреплено, что последний имеет право в течение определенного срока пользоваться недвижимостью и обязан предоставлять за это определенную плату.

Однако на практике планы могут поменяться, и помещение понадобится хозяину раньше, или арендатор захочет прекратить пользование зданием до завершения установленного срока. В этом случае может быть составлено соглашение о расторжении договора аренды. Однако чтобы документ признали действительным, его нужно подготовить, соблюдая ряд правил.

О том, как составить бумагу, о порядке расторжения договора аренды, о сопутствующей документации, которую потребуется подготовить, поговорим далее.

В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?

Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ . Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.

Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.

Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.

Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.

Похожие записи:

• Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
• Путин подписал указ об осеннем призыве в армию с 1 ноября
• Мсч умвд хмаоюгра путевки пенсионерам мвд на 2 квартал 2020