Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 117-ФЗ от 20.08.2004 г., регулирующему работу НИС, одной из особенностей данной системы является то, что квартира (дом), приобретенная военнослужащим по ипотечному кредиту (ИК) на его средства в НИС, после заключения сделки с банком оказывается в двойном залоге — у выдавшего кредит банка и «Росвоенипотеки». С другой стороны, права контрактника, как ипотечного заемщика, регулирует еще и общий Закон «Об ипотеке» (ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), в силу которого военный получает право полного пользования ипотечным жильем только после снятия с него всех обременений.
Что будет с накоплениями после погашения военной ипотеки
Как уже объяснялось выше, в случае досрочного погашения ИК военнослужащий-заемщик, не получивший права на использование своих ипотечных накоплений, обязан вернуть государству и ЦЖЗ на жилье, и все проценты, уплаченные по кредиту с его счета в НИС.
Однако в силу ст. 15 ФЗ № 117, свои ипотечные накопления участник НИС при этом вовсе не теряет. В случае если он не заканчивает служить в армии, то все возвращенные им государству средства восстанавливаются на его счету в НИС в полном объеме, и далее деньги Минобороны продолжают перечисляться на этот счет в обычном порядке, а сам военнослужащий получает возможность использовать средства НИС для приобретения ипотечного жилья повторно.
При этом следует понимать, что второй раз ИК будет предоставлен военнослужащему на гораздо худших условиях (в частности, срок кредита будет значительно уменьшен из-за увеличившегося возраста заемщика, а сами проценты по ИК могут быть повышены). С другой стороны, «в плюс» контрактнику может пойти его хорошая кредитная история, что и позволит ему взять военную ипотеку даже в возрасте 40 лет.
В каких случаях военнослужащему не нужно возвращать денежные средства?
Если военнослужащий заканчивает службу раньше срока, то ему необходимо вернуть государству всю сумму, даже если ипотека уже выплачена.
От выплат военнослужащие освобождаются в следующих случаях:
- Срок службы 20 и более лет;
- Срок службы более 10 лет, если увольнение произошло по причине достижения предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности или по семейным обстоятельствам;
- Если военнослужащий признан негодным к военной службе и уволен по этому основанию;
- В случае гибели или смерти военнослужащего члены семьи освобождаются от выплат.
Государство вносит платежи по ипотеке только во время военной службы. Поэтому, если после ее окончания ипотека не выплачена до конца, остаток платежей придется вносить за счет собственных средств.
Подписание основного договора купли-продажи
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
Схема №2. Продажа по переуступке
Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.
В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:
- найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
- вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
- подписать новое соглашение при участии третьего лица;
- получить деньги.
Риски при оформлении сделки
В процессе продажи ипотечной недвижимости могут произойти непредвиденные сложности:
- Затраты большого количества времени. Как правило, ответ на запрос в кредитное учреждение по любому поводу занимает около 1-2 недель. «Росвоенипотека» занимается рассмотрением запросов членов накопительно-ипотечной системы значительно дольше — до 1 месяца.
- Лишение определённой суммы денег за имущество. При продаже имущества по переуступке прав прежний собственник квартиры в основном получает за нее меньшую стоимость. Данная потеря считается платой за намерение выплатить ипотеку в досрочном порядке.
- Штрафные санкции. Нарушения в процессе досрочной выплаты задолженности по военной ипотеке или в непростой схеме реализации жилья по переуступке прав приводят к начислению штрафов на клиента банка со стороны самого кредитора. Притом одобрение на осуществление сделки по переходу прав третьему лицу на ипотечную недвижимость банки предоставляет редко. Изначально все тщательно проверяется, осуществляется анализ возможности проведения подобной сделки. Кредитор должен быть уверен, что заемщик больше не может платить долг по военной ипотеке.
Оформление военной ипотеки должно быть осознанным шагом в жизни, несмотря на то что обязательства по оплате берет на себя государство. Военнослужащий должен учесть множество факторов. Если понадобится продать данную недвижимость, вся процедура должна проходить в соответствии с законом РФ. При сложностях военный может обратиться в банк за помощью.
Как продать ипотечную квартиру
Алгоритм, как продать военнослужащему собственную квартиру, купленную по льготной военной ипотеке, следующий:
- Оповещение Росвоенипотеки и финансовой организации о желании продать квартиру и необходимости снять с недвижимости все обременения;
- Подача рапорта военнослужащим на оформление второго свидетельства участника НИС;
- Уточнение остатка задолженности перед банком;
- Полное погашение оставшегося долга;
- Поиск покупателя на жилье;
- Получение документов, подтверждающих снятие с жилой недвижимости всех обременений;
- Получение свидетельства в Регистрационной палате, подтверждающего отсутствие обременений и права собственности на продаваемое недвижимое имущество;
- Продажа квартиры.
Подписание основного договора купли-продажи
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
Пакет необходимых документов
Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций. В любом случае вам потребуются:
- документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
- техпаспорт квартиры;
- справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
- информация с результатами оценки квартиры или дома;
- справка из ЕГРН;
- если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
- документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
- согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.
Как продать квартиру купленную по военной ипотеке
Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.
Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.
Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.
Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.
После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.
Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.
Условия продажи жилья под военную ипотеку
Основные правила реализации жилплощади соответствуют стандартной схеме отторжения с применением средств жилищного займа. Следующие сведения поясняют важные особенности:
- специальная программа создана для обеспечения жильем военнослужащих;
- на определенном этапе участник НИС оформляет именной сертификат, подтверждающий наличие накопленной суммы;
- разрешено приобретение квартиры на вторичном рынке;
- для осуществления сделки – заключается кредитный договор с банком, выполняющим расчетные операции с продавцом;
- выделенные государством средства используют для погашения полученной ссуды.
Риски продавца недвижимости
Основной риск заключается в том, что военнослужащий может уволится. Тогда совершение сделки станет невозможным. Но хуже ситуация, когда отказ от покупки происходит после оформления права собственности и обременения. Тогда продавцу придётся ждать признания сделки недействительной. И реализовать недвижимость другому покупателю до разрешения ситуации он не сможет.
Кроме того, риск попасть в серую схему сохраняется. Он очень мал, если учитывать контроль со стороны банка и Росвоенипотеки. Исключить его можно с помощью более тщательной проверки и перепроверки всех документов.
Эксперт Ассоциации военных политологов Александр Перенджиев отмечает: «Несмотря на то, что программа военной ипотеки работает 14 лет, она ещё требует законодательной доработки». Значит, в программу ещё будут вноситься изменения и уточнения. Они помогут полностью исключить возникновение рискованных ситуаций и сделать продажу квартиры по военной ипотеке безопасной и более привлекательной для продавцов недвижимости.
Кому дают военную ипотеку
Такая государственная поддержка распространяется только на тех военных, кто служит по контракту. Вот кому положена военная ипотека в обязательном порядке:
- Профессиональным военным, получившим первое офицерское звание после 01.01.2005.
- Мичманам и прапорщикам, пришедшим на воинскую службу после 01.01.2005 и отслужившим 3 года по контрактной системе.
- Офицерам запаса, призванным вновь на воинскую службу.
- Военнослужащим на контрактной основе, получившим офицерское звание после 01.01.2008.
- Солдатам и матросам, сержантам и старшинам, чей воинский путь начался после 01.01.2020 и отслужившим не менее 3 лет.
Другим категориям нужно подать рапорт для включения их в реестр участников НИС на добровольной основе. Как только на них откроют спецсчет, спустя 3 года службы ипотека военная станет доступной, включая накопительные средства.
В добровольном порядке участие могут принять:
- Солдаты и матросы, сержанты и старшины, заключившие контракт во второй раз после 01.01.2005.
- Мичманы и прапорщики, у которых более 3 лет военного стажа на 01.01.2005.
- Остальные категории, обозначенные в статье 9 Федерального закона от 20.08.2004 №117-ФЗ.
Как делится квартира при разводе
Все имущество, приобретенное за годы супружеской жизни, считается совместным. Однако, если ипотека была оформлена на дом или квартиру в рамках льготной программы для военнослужащих, такое жилье не считается совместным имуществом. Ведь при его покупке использовались не кредитные средства плательщика, а государственные. Разделить среди участников льготной жилищной программы смогут только личные средства, вложенные сверх государственной поддержки.
Размер доли участников льготной жилищной программы может прописываться в брачном договоре. Некоторые супруги также предпочитают указывать в документе первоначальный взнос и количество средств, которые каждый из участников программы потратил на обустройство квартиры. Также супруги могут разделить дом на равные части и взять кредит на каждую из долей. Взнос уже будет осуществляться по условиям потребительской ссуды. Также ипотека может остаться на супруге-военнослужащем, а он, в свою очередь, компенсирует часть средств супруге. Кроме того, по желанию заявителя банк может выставить дом на продажу через аукцион. Полученными средствами супруги погашают кредит, остаток делят между собой.
Военная ипотека позволила улучшить жилищные условия почти миллиону человек из разных регионов страны. Для участников льготной программы банки предоставляют разные условия кредитования. Для выбора места жительства подходит новостройка и дома вторичного фонда. Советы, приведенные в статье, позволят быстро и правильно оформить льготный кредит.
JCat.Недвижимость продолжает информировать о действующей поддержке со стороны государства при кредитовании на жилье разных категорий граждан, а также о том, как выгоднее купить недвижимость без каких-либо программ. Следите за нашими новостями!
Военная ипотека без кредита: единовременная покупка
За накопленные средства вы можете купить квартиру не в кредит, а единовременной покупкой, если:
- после 10 лет выслуги вы досрочно уволились на льготных основаниях;
- отслужили 20 лет;
- вышли на пенсию.
В этом случае схема упрощается
— из нее выпадает банк:
- находите квартиру, проводите ее оценку и заключаете с продавцом предварительный договор купли-продажи;
- подаете документы на квартиру в Росвоенипотеку.
Если покупаете на вторичном рынке
, подготовьте следующие документы: копию паспортов продавца и покупателя, подписанный договор ЦЖЗ, отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, приобретаемого жилого помещения, предварительный договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, копию кадастрового паспорта с поэтажным планом и экспликацией, справка об отсутствии задолженности за ЖКХ, выписку из домовой книги и копию лицевого счета продавца, нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца, нотариально удостоверенная копия разрешения органа опеки и попечительства.
Если покупаете у застройщика
, пакет документов следующий: нотариально удостоверенные копии учредительных документов застройщика, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия представителя продавца на совершение сделки.
Получив документы, Росвоенипотека в течение 10 рабочих дней примет решение о заключении договора ЦЖЗ, подпишет его и в течение 5 рабочих дней после подписания направит вам подписанный договор ЦЖЗ (в 2-х экз.) или мотивированный отказ. Если Росвоенипотека откажет, вы можете устранить замечания в течение 20 рабочих дней;
- подписываете договор ЦЖЗ;
- заключаете с продавцом договор купли-продажи и регистрируете его;
- передайте документы в МФЦ и закажите выписки из ЕГРН
- подайте документы в Росвоенипотеку: заверенный договор купли-продажи, кредитный договор, выписку из ЕГРН с указанием обременения в пользу Росвоенипотеки;
- В течение 10 рабочих дней Росвоенипотека перечислит деньги на банковский счет продавца/застройщика;
- подпишите передаточный акт (акт приема квартиры).
Военная ипотека второй раз
Говорят, в одну реку нельзя войти дважды. А вот в программу «Военная ипотека» – можно! Правда, большинство военнослужащих об этом пока еще не знает.
До сих пор прекрасная возможность обзавестись собственным жильем с помощью военной ипотеки омрачалась тем, что повторить покупку не представлялось возможным. А ведь на момент приобретения жилья с помощью государства большинство военных еще достаточно молоды, не обременены семьей и детьми. И когда со временем все это у военного появляется, и купленная ранее однокомнатная квартира становится тесной, проблема улучшения жилищных условий встает в полный рост. Как ее решать?
Конечно, квартиру можно продать, добавить денег (из собственных сбережений или взятых взаймы) и купить другую, попросторнее. Технически эта процедура сродни классической схеме продажи квартиры из-под залога. Механизм долгий, крайне трудоемкий и не всегда выгодный. Причем для того, чтобы к нему хотя бы приступить, нужно сначала найти покупателя, который будет готов погасить перед банком ваши обязательства по ипотеке, чтобы снять с квартиры обременение. При столичных и подмосковных ценниках на жилье таких рискованных покупателей найти очень непросто.
Вариант первый (и для многих неосуществимый). Военнослужащий гасит задолженности и снимает обременения за счет собственных (заемных) средств. Ему необходимо вернуть средства целевого жилищного займа (от 0,7 до 2 млн. рублей) и погасить задолженность перед банком – это еще порядка 2 — 2,4 млн. рублей. Вряд ли кто-то может сразу найти такую сумму.
Вариант второй – за счет собственных (заемных) средств погасить задолженность перед государством в лице «Росвоенипотеки», а задолженность перед банком «закрыть» из средств покупателя, желающего приобрести данную квартиру. На практике этот вариант также труднореализуем, поскольку, как уже отмечалось выше, мало кто из покупателей захочет рисковать своими деньгами.
Но есть и третий вариант, достаточно простой и удобный – у военных появилась возможность погасить обременение перед государством и банком с помощью специального банковского продукта, разработанного АО «Русстройбанк».
«Под 14% годовых военнослужащий получает в банке краткосрочный заем сроком до 6 месяцев в размере остатка задолженности по существующему кредиту. С помощью этого займа военнослужащий погашает кредит и снимает обременение с квартиры, не используя собственные средства. В этом случае военнослужащий понесет расходы на оформление сделки купли/продажи и налог с продажи недвижимости», – поясняет руководитель отдела военной ипотеки «БЕСТ-Новострой» Елена Кудрявцева.