Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «36. ДОКУМЕНТЫ О ПРАВАХ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часть 1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к гражданскому законодательству и иным федеральным законам в части установления ими оснований возникновения прав на земельные участки. При этом в статье указано только на права, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, в которых говорится о праве собственности на земельные участки (частной и публичной), аренды, праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), праве безвозмездного пользования. Не учитывается, что Законом N 171-ФЗ из главы IV ЗК РФ (но не из гражданского законодательства и ЗК РФ!) были исключены право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком в целях исключения внутреннего дублирования норм в ЗК РФ.
Комментарии к ст. 22 ЗК РФ
1. Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.
———————————
СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).
Обращаясь к п. 1 комментируемой статьи, следует отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
2. Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ арендатор вправе:
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством РФ;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);
осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.
Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно право:
собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;
самостоятельно хозяйствовать на земле;
передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
отдавать арендные права земельного участка в залог;
вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Виды аренды земельных участков.
Выделяют несколько видов аренды земли. Так, в зависимости от срока действия договора аренда может быть:
- краткосрочной ее срок не превышает 3-5 лет;
- долгосрочной срок аренды от 5 лет и дольше (может доходить до 49 лет).
В случае, если срок аренды в договоре не определен, он рассчитывается из максимально допустимого и установленного законом срока для данной категории земель или данного вида аренды.
В зависимости от принадлежности земель, можно арендовать участок, находящийся:
- в частной собственности, если он принадлежит физическому или юридическому лицу;
- в публичной собственности, если это государственные или муниципальные земли.
По цели использования участка различают аренду:
- земель сельхозназначения;
- земель населенных пунктов и территорий, отведенных для целей индивидуального жилищного строительства;
- земель лесного фонда;
- промышленных территорий и другие виды аренды.
Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?
Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.
Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.
Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:
- физические лица (граждане или предприниматели); (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).
При оформлении договора существуют определенные особенности:
- он заключается в письменной форме;
- обязательного нотариального удостоверения не требуется;
- при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.
Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:
- сарай;
- гараж;
- баня;
- дачный домик;
- коттедж и т. п.
При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.
Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.
В частности, эти цели могут быть следующими:
- ;
- строительство и реконструкция зданий и сооружений;
- ведение личного подсобного хозяйства;
- садоводство и огородничество;
- пчеловодство;
- организация мест массового отдыха;
- озеленение и благоустройство;
- проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
- сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.
Аренда земли: вероятные варианты
Мы уже говорили выше, что в качестве аренды может выступать земельный участок, не исключенный из оборота и состоящий на учете в кадастровых органах. Оформить участок в аренду можно исключительно у его законного владельца, при этом участники сделки могут иметь различный статус, а значит и процедура оформления земельного участка в аренду будет несколько отличаться:
01.03.2015 года начали действовать изменения в ЗК РФ. Сейчас земли, владельцем которых выступает государство/муниципальные органы, можно получить в арендное пользование одним из двух оговоренных способов:
- выиграв аукционные торги;
- без организации аукциона.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Недействительность договора аренды земельного участка
Арендное соглашение может быть признано недействительным в связи с некоторыми обстоятельствами. Все они четко прописаны в Земельном кодексе, и если не тратить время, можно сразу приступить к ознакомлению с нижеизложенной информацией.
Основания для признания договора аренды недействительным:
- Документы оформлены с нарушением.
- Не соблюден порядок проведения публичных торгов.
- Искажена информация о предоставлении земельного участка участникам торгов, либо некорректно произведен расчет стоимости недвижимого имущества.
- Использование земли не по целевому назначению.
- От муниципального образования в собственность получена территория, которая относится к федеральному назначению.
- И иные обстоятельства.
Судебная практика по заключению договора аренды земельного участка
Знайте, что большая часть земель, которые допустимо получить в аренду, находятся в собственности государства. Пройти процедуру составления и подписания договора аренды участка земли, необходимо внимательно изучить регламентирующие нормы Земельного кодекса России, законов о земле, принятых в субъектах РФ, где планируется получить землю в аренду.
Процедура состоит из нескольких пунктов:
- Необходимо составить в письменном виде обращение в соответствующий госорган с указанием следующей информации:
- Назначение применения участка;
- Необходимый минимальный и максимальный размер участка земли нужно указать в тексте;
- Географическое положение территории;
- Определение условий, по которым участок земли будет выведен из оборота, указать, кем и на каких условиях такое действие осуществится;
- Предоставить принятое решение и заверенное уполномоченными представителями государственных органов исполнительной власти о предоставлении права аренды на участок;
- Стадия заключения договора аренды и предоставления участка арендатору в натуре.
Поймите, что нарушив порядок, описанный выше, процесс заключения договора аренды в отношении земельного участка может быть признан несостоявшимся. Изучите на примере причины отказа в заключении сделки по аренде участка земельного массива.
Суть дела заключается в том, что некоторому кооперативу, осуществляющему гражданские строительные работы, суд отказал в иске, суть которого сводилась к признанию недействительным распоряжение мэра города Санчурск. Суть распоряжения заключалась в отмене постановления, которое было принято прежним главой города о выделении определенной территории муниципальной земли в пользу указанного кооператива для застройки на этой территории гаражного кооператива.
На основании собранных данных выяснилось, что земля, предоставленная кооперативу для возведения гаражей, находится в непосредственной близости к конкретному жилому дому. Разрешение прежнего мэра города нарушало статью 28 ЗК РФ, так как граждане, проживающие в непосредственной близости, не были опрошены и поставлены в известность о предстоящих работах.
Судебная практика по нарушению порядка индивидуализации при заключении договора аренды земли
Часто судебные иски связаны с тем, что появляются спорные ситуации из-за недостаточной индивидуализации участка при составлении договора аренды.
Чтобы земельный участок признавался в правовом поле индивидуальным, необходимо соблюсти некоторые моменты:
- Для земельного участка в качестве территории собственника необходимо оформить границы;
- Земельный участок у собственника должен быть поставлен на государственный учет, и участку должен быть присвоен кадастровый номер.
Существует ряд законов и нормативных актов, на основании которых необходимо проводить процедуру межевания, определения границ, формирования межевого плана, внесения данных в специальные реестры учета.
Знайте, что определение границ признано законным на основании приказа Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».
Знайте, что в таких ситуациях чаще всего поводом для судебного вмешательства становятся вопросы о том, допустимо ли считать часть земельного участка объектом аренды, если этот участок земли не индивидуализирован в соответствии с описанными выше нормами.
Важный вопрос заключается в том, что ожидает нарушителя при передаче в аренду земли, не прошедшей процедуру индивидуализации. Очень важным моментом является понимание ситуации, при которой заключался договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером, а на момент подписания бумаг такой участок с кадастровым номером перестал существовать.
Знайте, что единого мнения не существует по вопросам признания земельного участка объектом аренды только после его межевания и получения подтверждающего этот процесс документа:
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу № А28-4588/2009. Основное мнение состоит в том, что земельный участок без проведения процесса межевания не может быть признан объектом аренды, так как нет границ, чтобы определить параметры и условия аренды территории. Если попытка оформить такой участок в аренду инициирована, то до момента получения документов о проведенном межевании сделка считается не заключенной;
- С другой стороны, часто встречаются ситуации обжалования вынесенного решения на основании вышеперечисленных обстоятельств. Например, Предприятие заключает договор о реализации инвестиционной деятельности с администрацией области, но при этом после заключения договора не последовало заключение договора аренды в отношении земельных ресурсов, принадлежащих государству. Инвестор потребовал у суда вынести решение о принудительном заключении договора аренды с администрацией области. Суд принял сторону истца и обязал администрацию области заключить договор аренды с предприятием.
В последнем случае мотивом послужили данные Гражданского кодекса, изложенные в статьях 309, 445, 421 о том, что стороны обязаны заключить договор аренды земли с инвестором, так как существует договор о проведении иных мероприятий, заключенный этими же сторонами. Однако в этой ситуации администрация области подала встречный иск и обжаловала решение суда.
Судебная практика по продлению договора аренды земельного участка
В данной теме споры чаще всего возникают по причине того, что арендаторы требуют у владельцев земли продлить договор аренды бессрочно. Получив отказ, арендаторы отправляются в судебные органы для решения вопроса.
Однако, помните, что любой договор аренды в качестве обязательного условия содержит срок заключения арендных отношений.
Изучите следующие данные. Организации обратились в органы исполнительной власти муниципального образования с целью оспорить решение администрации о сносе временных объектов, которые необходимо расположить за пределами пешеходного пешехода по причине истечения срока аренды территории.
После отказа администрации в удовлетворении требований организации подали в суд, который отказал в принятии иска. Основанием служит Гражданский кодекс, в котором существуют условия заключения аренды с возведением на участке временных построек для их применения в период аренды земли. После окончания срока аренды арендатор обязан снести временные постройки, так как не является собственником земельного участка.
Если арендатор желает продлить срок аренды, то необходимо заранее подать заявление в администрацию с изложением такого намерения. Если арендодатель указывает причинами отказа в продлении аренды особые условия применения участка, то арендатор имеет право потребовать перевести права аренды на себя, если в течение 1 года после отказа в продлении аренды данный участок будет передан третьим лицам в арендные отношения.
Аренда земли: земли лесного фонда
К землям лесного фонда относятся: земли, покрытые лесной растительностью; земли, предоставленные и используемые для нужд лесного хозяйства. Причем следует обратить внимание, что к землям лесного фонда не относятся земли, занятые:
- зелеными насаждениями в пределах населенных пунктов;
- полезащитными лесными полосами, защитными насаждениями на полосах отвода автомобильных дорог, защитными насаждениями на полосах отвода каналов, гидротехнических сооружений и водных объектов;
- отдельными деревьями и группами деревьев, кустарниками на сельскохозяйственных угодьях, приусадебных, дачных и садовых участках.
Статья 32. Предоставление права землепользования
1. Предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством.
2. Предоставление права землепользования гражданам и юридическим лицам производится на основании решения местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения в соответствии с компетенцией по предоставлению права на земельный участок.
3. При предоставлении землепользователям права временного землепользования уполномоченным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения в пределах его компетенции заключаются с такими землепользователями договоры аренды земельного участка или договоры временного безвозмездного землепользования на основании соответствующего решения Правительства Республики Казахстан или местного исполнительного органа о предоставлении права временного землепользования.
4. Если земельный участок предназначен для осуществления деятельности или совершения действий, требующих разрешения, лицензии на недропользование или заключения контракта на недропользование, то предоставление права землепользования на данный участок производится после получения соответствующих разрешения, лицензии на недропользование или заключения контракта на недропользование.
Данное правило не распространяется на случаи передачи права на земельный участок застройщику и (или) уполномоченной компании для осуществления деятельности по организации строительства жилых домов (жилых зданий) за счет привлечения денег дольщиков в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве.
При досрочном прекращении компетентным органом действия контракта на недропользование правоустанавливающие документы на земельный участок переоформляются на доверительного управляющего на основании договора доверительного управления участком недр, заключаемого компетентным органом с национальной компанией в соответствии с Кодексом Республики Казахстан «О недрах и недропользовании».
Наличие лицензии на добычу твердых полезных ископаемых, на использование пространства недр или старательство, заключение контракта на добычу углеводородов или дополнения к контракту на разведку и добычу углеводородов, предусматривающего закрепление участка добычи и периода добычи либо подготовительного периода, или договора доверительного управления участком недр, указанного в части третьей настоящего пункта, являются основанием для незамедлительного предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.
См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.
Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.
Обратите внимание.
С 01 января 2021 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.
Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения
| Для чего будет использована земля? | Границы законодательно установленных ограничений в годах |
| Возведение зданий и проведения с ними строительных работ | от трех (минимум) до десяти (максимум) лет |
| Установление линейных объектов | до сорока девяти лет |
| Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) | двадцать лет |
| Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом | от трех (минимум) до пяти лет |
| Работы по завершению строительства | три года |
| Охотхозяйство | На время действия соглашения |
| Сельхозпроизводство | от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет |
| Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных | три года максимум |