Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные требования к малоэтажным зданиям». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строго говоря, малоэтажными называют дома не выше четырех этажей. В последнее время у такого жилья сложился довольно благоприятный имидж, поэтому некоторые застройщики применяют слово «малоэтажный» даже в описании среднеэтажных проектов (5–6 этажей). К ним относится UP-квартал «Западное Кунцево» от ФСК «Лидер», расположенный в Одинцовском районе в 2-х км от МКАД. В составе UP-квартала — двадцать четыре 5-ти и 6-ти этажных корпусов.
Преимущества и недостатки
Малоэтажное жилье сегодня очень популярно среди жителей города. Обусловлено это несколькими положительными сторонами таких построек:
- Оптимальная экологическая ситуация. Зачастую дома такого типа строят за городом или недалеко от него. В таких местах нет крупных заводов или предприятий, которые нарушают экологические параметры окружающей среды.
- Невысокая стоимость и минимальные сроки сооружения. Обусловлено это применением небольшого количества материала. При этом вес дома не такой большой, поэтому он не нуждается в крупном фундаменте.
- Уникальный дизайн. Многие малоэтажки разрабатываются с учетом индивидуальных потребностей их владельцев. Это позволяет получить не только красивую, но и практичную конструкцию.
Назначение и использование земельного участка
Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.
Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:
- назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
- на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
- земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
- на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.
ЖК “Май” от “БСА-Инвест” и “Тройка РЭД”
Жилой комплекс, он же город-курорт, “Май” – это 21 жилой дом переменной этажности рядом с ПГТ Горки Ленинские в Ленинском районе. Все эти дома монолитно-кирпичные, многосекционные, от трёх до пяти этажей в высоту. Вертикальные линии фасадов их будто бы стройнят, но по бокам выделяются выпуклые балконы и террасы. Хотя по сравнению с другими героями нашего списка “Май” расположен довольно близко к МКАД, в 10 километрах, вокруг него только природа – лес, роща, пруд, музей-заповедник с реками и озёрами. Даже в соседнем посёлке инфраструктура, увы, почти не развита. Чуть лучше она в Видном, но до него 15 минут на машине. Поэтому в “Мае” на первых этажах жилых корпусов разместят коммерческие объекты, а также сделают свой детский садик и начальную школу.
В комплексе 1680 квартир, есть студии, однушки, двушки и немного трёшек. Все идут без отделки, но некоторые привлекают редкими характеристиками – есть с двумя уровнями, есть с террасами, есть с эксплуатируемой кровлей… Многие дома “Мая” уже сданы, но других придётся подождать – скажем, корпуса с 11 по 18 сдадут только во втором квартале 2020-го. За квадратный метр просят от 72,2 до 112 тысяч рублей, за квартиру – от 2,6 до 9 миллионов.
Классификация малоэтажных жилых застроек
Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:
- месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
- уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
- периодичность проживания (капитальные, сезонные);
- размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
- количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
- конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
- наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
- наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).
Малоэтажное строительство как локомотив развития экономики
Помимо обеспечения населения жильем малоэтажное жилое строительство параллельно способно решать целый комплекс других задач. Идея использования строительной индустрии в качестве локомотива экономики России не нова. Пока же таковыми являются сырьевые отрасли, но то, что значительная часть полученных от экспорта сырья доходов, конвертированных в средства населения, затем направляется в жилищное строительство ─ факт неоспоримый. Малоэтажное строительство даже в большей степени, чем «многоэтажное» способно стимулировать развитие малого бизнеса, тем самым способствуя увеличению занятости населения. А в отдельных регионах (например, лесных, где с успехом можно развивать деревянное домостроение) – обладает потенциалом, взять на себя функцию ведущего драйвера развития, по крайней мере, для малого бизнеса. Так для одних его представителей основным направлением деятельности может стать малоэтажное строительство под ключ, для других ─ проектирование малоэтажного строительства. Развитие малоэтажного строительства стимулирует рост производства в целом ряде отраслей. Прежде всего, в промышленности строительных материалов. С увеличением объемов малоэтажного строительства, в т.ч. возведения индивидуальных жилых домов, растут секторы экономики, обслуживающие потребности владельцев этой недвижимости. Например, производство малых архитектурных форм, ландшафтный дизайн и другие.
Назначение и использование земельного участка
Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.
Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:
- назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
- на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
- земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
- на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.
Нормы строительства жилья
Формирование типов жилых зданий и надворных построек в значительной мере определяется развитием нормативно-методической базы проектирования. В стране действуют строительные нормы и правила проектирования жилых зданий — нормы [СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные] предназначенные для государственного строительства жилых домов и хозяйственных построек.
Строительство домов должно осуществляться в соответствии с требованиями строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее — застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.
При индивидуальном строительстве домов могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству (см. Форум, тема Дачная амнистия — обсуждаем, делимся опытом. >>>)
Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояния от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов (жилых блоков). Во встроенных или пристроенных к дому помещениях общественного назначения не допускается размещать магазины строительных материалов, магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов и обуви).
Классификация высот и типов зданий с разной этажностью
Чтобы посчитать общую высоту дома, здания, сооружения, во внимание берут расстояние от пола до потолка каждого этажа, толщину каждого межэтажного перекрытия. Если чердачное помещение выше 1,8 м и шире 1,6 м, а цокольный этаж возвышается над землей более чем на 2 м, то и они будут засчитываться как отдельные этажи. Об этом говорится в разъяснениях Росреестра – например, письме от ФСГР, кадастра и картографии № 4200-АБ/20 от 12.05.2020г («О количестве этажей объектов ИЖС»).
Краткий общий классификатор этажности и высотности домов:
- Малоэтажный. Количество этажей – от 1 до 3. Максимальна высота дома – до 12 м.
- Средней этажности. Этажей – от 3 до 5. Высота строения – до 15 м (стандарт 5-этажки).
- Повышенной этажности. От 6 до 10 этажей. Самая большая высота – 30 м.
- Многоэтажный. Число этажей – 10-25. Допустимая высота группируется по категориям строений.
- Высотный. Этажи – от 25 до 30. Высота начинается от 100 м и более.
Группы высотности многоэтажных зданий в зависимости от их категории:
- I категория (дома с максимальным числом этажей – 17-18) – общая высота не более 50 м;
- II кат. (до 20 эт.) – высота до 75 м;
- III кат. (25 эт.) – высотой до 100 м.
Примеры: Высота многоэтажного дома II категории в 15 этажей приблизительно равняется 55 метрам. По данным рекордов на 2020 год, самым высоким зданием в России и всей Европе является Лахта-центр в Санкт-Петербурге. Его высота составляет 463 м. Это значительно выше, чем здания комплекса самых высоких объектов Москвы – «Москва-Сити». Но самое высокое строение в мире – это сверхнебоскреб в Дубае (ОАЭ). Он насчитывает 163 этажа, имеет название – «Бурдж-Халифа» и возвышается над землей на целых 828 метра.
Стоит ли инвестировать в покупку квартир в малоэтажные комплексы?
Строго говоря, малоэтажными называют дома не выше четырех этажей. В последнее время у такого жилья сложился довольно благоприятный имидж, поэтому некоторые застройщики применяют слово «малоэтажный» даже в описании среднеэтажных проектов (5–6 этажей). К ним относится UP-квартал «Западное Кунцево» от ФСК «Лидер», расположенный в Одинцовском районе в 2-х км от МКАД.
Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.
Верхними конструктивными элементами здания могут быть надстройки для выхода на кровлю и для размещения технического оборудования, трубы и т.п.; подкрестное яблоко — в православных храмах, колокольнях и звонницах. Высота здания для определения условий обеспечения требований пожарной безопасности принимается в соответствии с СП 1.13130.
В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.
Чтобы избежать монотонности, малоэтажные дома могут быть нескольких типов: с обычными блокированными домами, таунхаусами с выходом на воду, с квартирами вокруг маленьких двориков.
Последний вариант представляет собой отдельно стоящий дом, у которого 3 этажа. Дома с индивидуальным статусом строят в селах, деревнях, населенных пунктах, районах крупных городов, коттеджных поселках с низкой или средней плотностью населения. Этажность определяется по надземной застройке – цокольное строение не всегда подпадает под понятие «этаж». Эти дома по высоте не должны превышать 9 метров.
Сайты недвижимости и рекламные компании, уличные баннеры пестрят этими заголовками, юридическое подкрепление которых нет.
Обратим внимание, что, исходя из определения, подвал в доме может быть только один. Далее под ним уже подземные этажи. Однако внутри подвала может быть несколько уровней.
Предлагаю рассмотреть федеральное финансирование работ по пересмотру МГСН 3.01-96 «Нормы и правила проектирования коттеджной застройки» с переводом в статус СП. Актуальность документа сегодня не уступает многоквартирным жилым домам.
При кадастровой деятельности можно предположить, что переменная этажность бывает только у зданий с отдельными секциями, разделенными сплошными стенами.
В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.
Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:
- Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
- Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
При обращении в компанию, которая занимается частной застройкой, вы можете доверить ей ряд бюрократических процедур. На этапе проектировки и согласования схемы будущего коттеджа важно учесть требования контролирующих организаций. Они оперируют регламентами местных органов власти и государственных нормативных документов.
Нормы строительства жилья
Формирование типов жилых зданий и надворных построек в значительной мере определяется развитием нормативно-методической базы проектирования. В стране действуют строительные нормы и правила проектирования жилых зданий — нормы [СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные] предназначенные для государственного строительства жилых домов и хозяйственных построек.
Строительство домов должно осуществляться в соответствии с требованиями строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее — застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.
При индивидуальном строительстве домов могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству (см. Форум, тема Дачная амнистия — обсуждаем, делимся опытом. >>>)
Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояния от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов (жилых блоков). Во встроенных или пристроенных к дому помещениях общественного назначения не допускается размещать магазины строительных материалов, магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости (за исключением парикмахерских, мастерских по ремонту часов и обуви).
1. Легкие стальные тонкостенные конструкции
Вид малоэтажного строительства, используемый для быстровозводимых строений. Характерной чертой является наличие тонких стальных и металлических балок для создания каркасной конструкции. Пониженная теплопроводность является результатом особой перфорации терм профилей.
Отличительные характеристики:
- постройка может прослужить более 50 лет;
- высокий уровень пожарной защиты объектов, поскольку в строительство включены только негорючие материалы;
- для возведения стен берутся гипсоволокнистые листы, цементно-стружечные плиты и т.п.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Многоквартирные дома. Количество этажей и высота зданий
В современных проектах «золотой серединой» считается высота одного этажа 2,8-3,3 м.
Строительством многоэтажных зданий занимаются лишь высококвалифицированные специалисты, т. к. это дело требует не только больших затрат, но и имеет множество нюансов.
Выделяют следующие типы многоэтажных домов:
- Панельный. Относится к серии бюджетных. Имеет высокую скорость постройки, но плохую тепло и звукоизоляцию. Максимальная этажность около 25, зависит от конструкции. В жилом помещении высота от пола до потолка 2,5 — 2,8 м, в зависимости от размера панелей.
- Кирпичный. Скорость возведения достаточно низкая, т. к. постройка требует больших затрат. Теплотехнические и звукоизоляционные показатели куда выше панельных. Оптимально возможное количество этажей — 10. Вышина каждого в среднем составляет 2,8 — 3 м.
- Монолитный. Эти здания достаточно разнообразны, т. к. все упирается в несущую способность бетона. Обладают высокой сейсмоустойчивостью. Для улучшения тепло и звукоизоляции при строительстве могут использовать кирпичную кладку. Позволяет возвести около 160 этажей. Высота от пола до потолка 3 — 3,3 м.
ЖК “Sampo” от “Микрорайона Кантри”
Малоэтажный жилой комплекс “Sampo”, спроектированный при участии финского дизайнерского бюро “Jukka Tikkanen” и возводимый финским же подрядчиком, компанией “Лемминкяйнен”, разместился в Истринском районе, рядом с посёлком Павловская Слобода. Этим летом объект, состоящий из нескольких десятков трёхэтажных жилых домов, был полностью достроен, а вот совсем недавно в нём заработал детский сад. Скоро объектов инфраструктуры здесь должно стать ещё больше (в том числе будут школы и торговый и спортивный комплексы). И всё это очень нужно – ЖК расположен в 25 километрах от МКАД, а ближайшие супермаркеты и образовательные и медицинские учреждения находятся в соседнем селе. Для создания уюта застройщик благоустраивает не только территорию вокруг домов, но и набережную расположенного неподалёку озера.
Несмотря на то, что проект принадлежит к комфорт-классу, а все дома в нём панельно-монолитные, выглядят они весьма симпатично – видимо, сказывается финское качество. Квартирный фонд представлен однушками, двушками и трёшками, их можно приобрести сразу с отделкой. На кухнях монтируют газовые котлы и плиты, что для новостроек уже редкость. Один квадратный метр в “Sampo” сейчас стоит от 67 до 97,4 тысяч рублей. Самую дешёвую квартиру можно купить за 2,3 миллиона, самую дорогую – за 7,2.