Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Как пострадает бизнес
Сведения о собственнике важны для разных организаций:
- управляющие и энергосбытовые компании не смогут массово и оперативно отслеживать, кто является владельцем жилья. Им будет сложнее управлять домом, а также взыскивать дебиторские задолженности по оплате коммунальных услуг;
- IT-компании, которые создают сервисы для проверки недвижимости, потеряют большую часть пользователей. Имя собственника — первое, на что смотрят перед покупкой или арендой недвижимости. И многие клиенты не будут готовы платить за отчеты, в которые не включены эти сведения;
- риелторы и юристы, которые занимаются проверкой сделок, не смогут самостоятельно получить все необходимые сведения об объекте. Это усложнит их работу, а также может поставить под сомнение безопасность сделок. Ведь если сведения получены не из первоисточника, они могут быть изменены.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Какая информация содержится?
Законодательством определен перечень информации, которая должна быть отражена в выписки из ЕГРН. В соответствии с ч. 7-8 ст. 62 Закона № 218-ФЗ в ней содержатся:
- описание и краткие характеристики объекта (адрес, площадь, этаж, назначение, графический план расположения, кадастровый номер);
- информация о проведении кадастровой оценки и кадастровая стоимость имущества на момент оценки;
- зарегистрированные права на недвижимость (ФИО или наименование организации — собственника имущества, размер доли, реквизиты документа — основания для возникновения права собственности), а также наличие или отсутствие ограничений и обременений на дату выдачи выписки;
- требования, установленные в судебном порядке, запрещающие регистрационные действия без личного участия собственника;
- иные сведения, установленные законом.
В обычной выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости содержатся общедоступные данные, которые могут быть выданы по запросу любого гражданина.
Форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития от 25.12.2015 № 975. В 2016 году были внесены изменения приказом № 738. В стандартной выписке обязательно присутствуют следующие параметры земельного участка:
- категория разрешенного использования земли;
- основные характеристики, в том числе площадь надела, адрес его нахождения и т.д.;
- кадастровый номер, присвоенный при постановке на государственный кадастровый учет (с изменением собственника номер не подлежит замене, он присваивается единожды и на все время существования участка);
- собственник надела, в случае долевого участия указывается доля;
- вид имущественного права;
- документ, на основании которого установлено право на участок;
- кадастровая стоимость на момент последней оценки;
- ограничения, обременения, аресты, если они действуют в отношении данного надела на дату получения выписки.
Сведения в выписке из ЕГРН тематически разбиты на разделы, в которых содержатся следующие данные:
| Раздел 1 |
|
| Раздел 2 |
|
| Раздел 3 |
|
Все эти данные могут быть представлены заявителю, они общедоступны.
Электронный запрос в ЕГРН
Подать заявление на получение выписки из ЕГРН (ЕГРП) можно и без посещения Росреестра. Такую возможность предусматривает п. 1 ст. 62 закона № 218-ФЗ.
Для этого необходимо заполнить форму запроса на официальном сайте и отправить ее в режиме онлайн.
Ожидается изменение в онлайн оформлении выписок ЕГРН. Порядок предоставления сведений, утв. приказом Росреестра от 08.04.2021 № П/0149, вступит в силу после отмены действующего приказа № 968 (точная дата пока неизвестна). Он предусматривает для физлиц возможность:
- получить общедоступные сведения после авторизации на сайте Росрееста;
- получить выписки на свое имущество через сайт госуслуг или сайт Росреестра после прохождения идентификации на сайте госуслуг.
В каких случаях сведения в ЕГРН требуют корректировки?
Любой объект недвижимости должен состоять на учете и пройти государственную регистрацию. После регистрации информация об объекте хранится в базе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Внесение изменений в данные ЕГРН будет означать, что прежняя информация потеряла актуальность.
Изменение данных зависит от того, кто является собственником недвижимости — физическое или юридическое лицо.
Если собственник — физическое лицо, то изменения нужно внести, когда:
- Владелец собирается возвести на земельном участке строение
- Проводится купля-продажа, дарение или передача в аренду
- Собственник получает новый паспорт или меняет фамилию
- При проверке в документации находятся ошибки или неточности
- На объект недвижимости налагаются обременения: залоги, аресты или запрещения
- Проводится планировка
Помимо этого, обращаться в Росреестр для изменения сведений нужно, если изменился тип объекта или при его ликвидации.
Если объектом владеет юридическое лицо, вносить изменения нужно в следующих случаях:
- Если компания регистрируется по новому адресу
- У компании изменяется название
- Изменяется площадь, закрепленная за организацией
- Юридическое лицо регистрируется в другом городе
Способы изменить данные в ЕГРН
Есть несколько способов внести изменения в данных ЕГРН. Важно отметить, что внесение правок — инициатива собственника. Действовать от его имени может доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности) или представители Росреестра. Другие лица участвовать в процедуре без законных оснований право не имеют.
Внести изменения в данные ЕГРН можно следующими способами:
- Если инициатор — владелец имущества, то нужно подать письменное обращение
- Обращение регистрационного органа — в случаях, когда представители Росреестра письменно информируют собственника о необходимости изменить данные
- В случае судебных разбирательств — по решению судебной инстанции
Законодательная защита инвестора
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
- Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
- Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).
В последнем правовом акте интересны следующие статьи:
- ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
- ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
- ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
- ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
- ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.
Росреестр – это государственная организация, занимающаяся вопросами и предоставлением услуг по кадастровому учету земельных участков и объектов недвижимости. Основной задачей является обеспечение исполнения системы учета.
К функциям Росреестра относится:
| Регистрация и запись объектов недвижимости | хранение информации |
| Учет прав граждан на недвижимость | и осуществление сделок купли-продажи |
| Картография РФ | своевременное внесение информации в систему |
| Контроль работы СРО | и землеустройство страны |
Раньше для получения сведений требовалось обращаться в Кадастровую палату. Сейчас информация о зарегистрированных объектах находится в единой системе Росреестра.
Какие данные можно получить?
Разобравшись с тем, как сделать запрос для предоставления сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости, следует рассмотреть другой вопрос. Необходимо знать, какие точно данные можно получить таким путём. Самих владельцев можно заверить, что посторонний человек может получить доступ только к той информация, которая не относится к конфиденциальной. Поэтому можно не переживать о том, что кто-то узнает слишком личные сведения.
Всего существует два документа, которые можно получить. Это кадастровый паспорт и выписка. У каждого из них своё назначение. Паспорт, как правило, требуется, если предстоит сделка, касающаяся объекта недвижимости. Это может быть купля-продажа, вступление в наследство, страхование, дарение, передача в залог и т.д. А выписка обычно необходима для проведения межевых работ. К слову, в ней содержится больше информации, чем в паспорте.
Уже говорилось о том, что предоставление сведений, которые внесены в государственный кадастр недвижимости, происходит по запросу. При желании в самой заявке можно уточнить, какие конкретно параметры интересуют. Если человек решит получить выписку, то он должен понимать, что она стоит в два раза дороже, чем паспорт.
Какая информация присутствует:
- Полный адрес объекта.
- Кадастровый номер постройки.
- Информация о регистрации прав.
- Назначение.
- Общая площадь.
- Установление обременений.
Стоит знать порядок предоставления сведений, чтобы всё выполнить правильно. Для начала следует решить, какого вида документ требуется. Для проведения сделки хватит и паспорта на имущество. Далее следует решить, каким способом делать запрос. Как уже говорилось, можно либо лично посетить Росреестр, либо воспользоваться интернетом.
Необходимо оплатить государственную пошлину за предоставление требуемых сведений из государственного кадастра недвижимости. Квитанцию надо обязательно сохранить, так как её надо будет потом предоставить. В ином случае придётся ещё раз оплачивать госпошлину, и в этот раз сохранить чек.
Теперь нужно направить свой запрос, указав в нём все нюансы. Если его примут, то потребуется дождаться результата, и на этом всё. Так выглядит порядок предоставления сведений, который нужно пройти любому человеку, желающему получить паспорт или выписку.
Уникальные особенности зданий
ВНИМАНИЕ! Заказать сведения об объектах можно также при визите в Росреестр или в online режиме.
Особенная категория данных в базе – это информация, касающаяся объектов недвижимости на земельном участке. Что о них можно узнать из кадастра?
- Собирается в базе кадастра информация о виде недвижимости. Выделяются такие виды, как здание, помещение, сооружение или объект, возведение которого еще не закончено.
- Кадастровый номер с указанием даты его присвоения.
- Размещение объекта на участке. Исключением является только помещение.
- Значение контурных точек и их координаты.
- Для помещения – его размещение на этаже или в сооружении.
- Площадь объекта недвижимости. Используется общепринятая мера измерения, метра. Если есть погрешности в измерениях, они также указываются.
Поправки в закон о регистрации недвижимости
В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.
С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.
Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.
Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.
Дарение квартиры между близкими родственниками особенности процедуры
Составление договора должно быть произведено в соответствии с установленными требованиями. В ряде ситуаций гражданин может получить отказ на просьбу о регистрации договора, регламентирующего безвозмездную передачу квартиры.
Чтобы дарение не вызвало затруднений, стоит заранее изучить все аспекты. Помочь в заключении договора о передачи недвижимости между ближайшей родней способен профессионал, однако его услуги стоят дорого. Гражданин может выполнить процедуру самостоятельно, если будет соблюдать все существующие требования.
Нарушение хотя бы одного из них может стать причиной признания договора дарения недействительным. О том, какие документы потребуются для оформления процедуры передачи недвижимости близкому родственнику, об особенностях ее проведения и требованиях, которые должны соблюдаться, поговорим далее.
Особенности постановки на кадастровый учет объектов недвижимости
В России действует единый порядок постановки на кадастровый учет объекта недвижимости. Однако есть ряд важных особенностей, вызванных отличием характеристик объектов и их правового статуса. Отметим момент, что определять идентификационные признаки и характеристики недвижимости может и вправе это делать только кадастровый инженер. Именно этот специалист проводит обследования и координирование, готовит документы для Росреестра. В некоторых случаях допускается постановка на кадастровый учет через суд (например, при возникновении спора о границах на близлежащие участки).
Комментарий специалиста-эксперта. Правила постановки земельного участка на кадастровый учет позволяют сделать одновременный учёт и частного дома, здания или сооружения. На объект капитального строительства нужно получить Техплан (технический план). Кадастровый инженер может одновременно провести обследование участка и строения, определить координаты недвижимости, оформить два документа для Росреестра.