Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Отличие капитального ремонта от текущего
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.
Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:
- Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
- Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.
Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.
Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме
Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.
Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:
- Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
- Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
- Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
- И т.д.
После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.
Перечень работ, входящих в текущий ремонт
В 2003 году Госстроем был издан документ, в котором прописан перечень ремонтных работ. В правилах под №170 указываются работы по текущему ремонту. Список объемный, в него входят:
- покраска стен, потолков, перил;
- очистка вентиляционных шахт;
- обслуживание подвальных входов;
- восстановление фундамента;
- комплекс работ по восстановлению архитектурных элементов;
- замена стекол в окнах;
- ремонт тамбура и входной группы;
- замена ламп освещения;
- поддержание в работоспособном состоянии систем водоснабжения;
- замена и ремонт электрических щитков;
- обслуживание мусоропроводов.
Каким может быть текущий ремонт
По закону собственники могут потребовать от Управляющей компании или ТСЖ устранить неполадки в системе водоснабжения, электропроводке и косметическому состоянию подъезда в любое время.
Пример 1. Перед квартирой Иванова А.И. отломилась напольная плитка. Собственник обращается в УК, и она обязана заменить поврежденное покрытие на новое.
Пример 2. В квартире 9-этажного дома на последнем этаже у собственника Петрова А.В. протек потолок, повреждена побелка и обои на стенах. Собственник вправе указать УК на плохой ремонт кровли и потребовать возмещение ущерба, а также устранение причин протечки.
Если разбито стекло в окнах, проводится замена. За счет владельцев жилья оплачивается замена входных дверей и покраска стен в подъездах. Жильцы сигнализируют о неисправностях в работе вентиляции, и организация принимает меры по очистке вентиляционных шахт.
Текущий ремонт это не только «косметика». Если вы заметили, что не соблюдаются нормы температуры в системе ГВС, обращайтесь в управляющую компанию. Сотрудники обязаны разобраться, выяснить почему в магистрали отопления появились неполадки и устранить их.
Кто оплачивает ремонт
Бюджет на проведение текущего ремонта формируется из средств, которые собственники жилья вносят ежемесячно. В зависимости от дома тариф может отличаться. Он определяется с учетом потребностей жильцов и состояния помещения, поэтому обычно устанавливается на общем собрании.
Если жильцам и УК договориться не удалось, оплата производится по стандартному тарифу муниципального образования, утвержденному местными органами власти.
Важно заметить, что материальное участие в расходах у каждой квартиры будет разным. Это объясняется тем, что сумма ежемесячного платежа зависит от площади жилого помещения. При этом количество проживающих в квартире людей значения не имеет.
Таким образом, расходы начисляются по следующей формуле:
Тариф за 1 м2 х площадь квартиры.
Расходование средств из ремонтного фонда происходит:
- на основании договора с подрядчиком;
- в соответствии с оценкой восстановительных работ;
- согласно составленной смете, которая включает покупку материалов, выполнение работ и уплату налогов.
Процесс завершается подписанием акта приема-передачи, который подтверждает, что плата за текущий ремонт многоквартирного дома произведена обоснованно.
Перечень основных работ
Иногда УК стараются не посвящать жителей МКД, какие виды работ входят в план текущего ремонта. Так легче списать деньги на увеличение объемов, не выполнять какую-то часть работ по текущему ремонту. Поэтому «управляйку» нужно контролировать.
А для этого требуется знать, что относится текущему ремонту.
- Выравнивание локальных деформаций, восстановление участков фундаментов, освобождение продухов вентиляции, ремонт подвальных входов и провалившейся отмостки.
- Реставрация стен, герметизация соединений.
- Покраска наружных и внутренних стен, потолка.
- Смена разбитых стекол и реставрация рам.
- Исправление дефектов входных зон, таких как тамбур и т.п..
- Удаление мелких дефектов межквартирных перегородок и придание им жесткости.
- Частичный ремонт водопровода, канализации, систем центрального отопления, локальных котельных, горячего водоснабжения и насосных установок МКД.
- Устранение дефектов систем электроснабжения, включая электрические плиты. Однако внутриквартирные приборы в этот перечень не входят.
- Обеспечение функционирования внутридомовой вентиляции.
- Реставрация пола.
- Покраска почтовых ящиков или их замена.
- Окрашивание металлических частей и радиаторов системы отопления, установленных в помещениях общего пользования.
- Небольшое исправление лестничных ограждений и монтаж поручней.
- Демонтаж и монтаж светильников.
- Восстановление электрических межэтажных щитов или монтаж исправных.
- Монтаж козырьков над входными группами. Они могут быть выполнены из металла или наплавляемыми материалами.
- Реставрация фартуков на мусоропроводе.
В чем отличие от капитального ремонта
Ремонт жилого дома может быть текущим или капитальным. В таблице приведены значимые отличия между указанными мероприятиями.
| Основание | Текущий | Капитальный |
| Проводимые работы | Производятся мероприятия по поддержанию помещений дома в удовлетворительном состоянии. Для примера, когда частично ремонтируется инженерная коммуникация | Реализуются масштабные работы. Целью выступает предотвращение разрешения здания. К примеру, смена системы канализации или электричества |
| Финансирование | Средства поступают из фонда, куда ежемесячно жильцы МКД переводят финансы. Иногда дотации производятся со стороны государственных, муниципальных органов | Учитываются только деньги лиц, владеющих правами собственности на помещения в доме. Эта плата производится каждый месяц по соответствующей квитанции |
| Длительность | Месяц и более | От нескольких дней до нескольких недель |
| Стоимость | Отражается в отдельной квитанции. Тарифы утверждаются органами власти регионов | Прописывается в единой квитанции. Тариф устанавливается ТСЖ или УК |
Важно! Организация, отвечающая за производство текущего ремонта, должна реализовать указанные мероприятия несколько раз за 12 месяцев. Об этом предоставляется отчет собственникам квартир.
Чтобы произвести ремонт в многоквартирном жилом доме, нужно руководствоваться несколькими этапами перед началом выполнения работ:
- Комиссия проводит предварительный осмотр на технические показатели МКД;
- Разработка плана мероприятий по будущему ремонту и его последовательность;
- Проходит тендер на назначение подрядчика для выполнения ремонтных работ;
- Заключение договора, в котором четко прописаны условия работы, штрафные санкции и иные способы разрешения споров;
- Непосредственно — выполнение ремонта подрядной организацией;
- Приемка работ с участием комиссии, состоящей как из сотрудников управляющей компании, так и из представителей собственников.
- Подготовка и подписание акта о том, что работы выполнены и нареканий нет.
Для того чтобы избежать в дальнейшем характерных проблем связанных с возвратом денежных средств, посредством судебных разбирательств, рекомендуется следовать вышеуказанному алгоритму действий и выполнить ремонт дома надлежащим образом. Обезопасив тем самым себя и жильцов от нежелательных разбирательств.
Не выполняются или некачественно выполняются работы по текущему ремонту, куда обращаться
Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.
Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.
Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.
Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.
Различия между двумя видами работ
Основные отличия текущего ремонта от капитального:
- замена кровли не более чем на 50 %;
- замена инженерных или иных конструкций — не больше 15 % от всего объема МКД;
- периодичность — не реже 1 раза в год;
- сравнительно небольшая стоимость;
- отсутствие радикальных изменений.
К основным видам текущего ремонта МКД относят:
- укрепление и ремонт части фундамента, устройство или восстановление отмостки;
- ремонт стропил, ремонт водостоков, замена или укрепление части кровли;
- окраска фасада, ремонт стыков, устранение деформаций;
- ремонт текущих повреждений лифтового оборудования;
- замена отдельных конструкций окон и дверей, ремонт доводчиков, замена остекления;
- частичный ремонт или замена инженерных коммуникаций (труб и батарей отопления, систем водоотведения и подачи воды, электропроводки, газового оборудования).
На придомовой территории в процессе текущего ремонта будут восстановлены тротуары, газоны, благоустроены детские площадки, проезды для транспорта.
Основные задачи капитального ремонта:
- полный ремонт верхней части фундамента МКД;
- замена стропил, всей или большей части кровли, герметизация, утепление;
- фасад подлежит полной отделке либо оформлению другими материалами (обшивка панелями, замена элементов балконов);
- замена или полный ремонт лифтового оборудования и шахты;
- полная замена дверей и окон;
- восстановление или полная замена инженерных коммуникаций.
При капитальном ремонте придомовая территория подлежит полной реставрации — замена дорожного покрытия, детской площадки, ограждений, обустройство парковок, замена или восстановление уличного освещения.
Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Юлия Калганова:
Какие работы относятся к текущему ремонту?
- устранение местных деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, входов в подвалы;
- герметизация стыков стен и фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
- частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;
- усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
- смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнение окон и дверей;
- усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;
- восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец;
- замена, восстановление отдельных участков полов;
- работы по устранению неисправностей печей и очагов;
- восстановление внутренней отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;
- установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;
- замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;
- восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;
- замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами;
- ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Юлия Калганова:
Какие работы относятся к текущему ремонту?
- устранение местных деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, входов в подвалы;
- герметизация стыков стен и фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
- частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;
- усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
- смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнение окон и дверей;
- усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;
- восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец;
- замена, восстановление отдельных участков полов;
- работы по устранению неисправностей печей и очагов;
- восстановление внутренней отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;
- установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;
- замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;
- восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;
- замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами;
- ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Регламент или плановый ремонт некапитального характера
Еще один тип работ, называемых регламентными, которые очень важны и должны регулярно проводиться в многоквартирной постройке при каждом осмотре, но к текущему ремонту имущества общего пользования в многоквартирном доме, как таковые, они отношения не имеют. Это скорее обслуживание инфраструктуры, чем полноценное восстановление.
К регламентным процедурам относятся:
- Очистка вентиляционных каналов, воздуховодов и шахт;
- Восстановление проходимости мусоропроводов, вентиляций, канализационных и водопроводных коммуникаций;
- Мелкий ремонт дверных коробок на этажах многоквартирного дома;
- Подклейка напольной плитки или покрытий лестничных маршей;
- Реставрация кровельного покрытия в местах примыкания к стенам и вентшахтам;
- Измерительные и ремонтные работы с электропроводкой и заземлением в многоквартирном доме;
- Замена водопроводной запорной арматуры, обслуживание радиаторов системы отопления многоквартирного дома.
Подобные мероприятия проводят как минимум один раз в году, при подготовке к новому отопительному сезону. К текущему ремонту их не относят и финансируют из статей обслуживания жилфонда.
Как взимается оплата за текущий ремонт?
Как говорилось ранее, после того как ремонтная бригада выполнит диагностику, она предоставляет готовую смету. В ней указывается цена на расходные материалы, а также стоимость выполненных услуг. Специалисты делают оценку не только общего состояния здания, но и каждой из систем. Органы местного самоуправления должны разделить полученную сумму на всех жильцов многоквартирного дома. Как же это происходит? Для этих целей применяется специальная программа расчетов.
Чтобы произвести начисление, необходимо знать общую площадь всех помещений в многоквартирном доме. Стоимость за ремонтные услуги делится на сумму площадей всего здания. Далее, полученная цифра умножается на количество квадратных метров каждой взятой квартиры. То есть сумма за выполненный текущий ремонт зависит от квадратных метров жилплощади. Именно поэтому цифры в квитанции могут существенно отличаться.
Кто оплачивает ремонт
Бюджет на проведение текущего ремонта формируется из средств, которые собственники жилья вносят ежемесячно. В зависимости от дома тариф может отличаться. Он определяется с учетом потребностей жильцов и состояния помещения, поэтому обычно устанавливается на общем собрании.
Если жильцам и УК договориться не удалось, оплата производится по стандартному тарифу муниципального образования, утвержденному местными органами власти.
Важно заметить, что материальное участие в расходах у каждой квартиры будет разным. Это объясняется тем, что сумма ежемесячного платежа зависит от площади жилого помещения. При этом количество проживающих в квартире людей значения не имеет.
Таким образом, расходы начисляются по следующей формуле:
Тариф за 1 м2 х площадь квартиры.
Расходование средств из ремонтного фонда происходит:
- на основании договора с подрядчиком;
- в соответствии с оценкой восстановительных работ;
- согласно составленной смете, которая включает покупку материалов, выполнение работ и уплату налогов.
Процесс завершается подписанием акта приема-передачи, который подтверждает, что плата за текущий ремонт многоквартирного дома произведена обоснованно.