Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.
Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки
Когда не удалось урегулировать проблемы до суда и банк все же подал заявление о взыскании долга, вариантов решения остается совсем мало, особенно если сумма задолженности велика. Если обратиться к судебной практике, то, как правило, суд встает на сторону кредитора.
Но даже на этапе судебного разбирательства можно выйти на заключение мирового соглашения и договориться с банком о реструктуризации. Или убедить его до решения суда разрешить продать квартиру, иначе после вердикта ее будут выставлять на торги с большой скидкой, которая может не покрыть всю сумму задолженности.
Что точно не стоит делать, так это избегать судебных заседаний. Есть примеры того, что заемщик затягивал судебный процесс, продолжая проживать в это время в ипотечном жилье. Однако заемщик, как правило, выходит из процесса с долгами, квартиру чаще всего теряет и может попасть под банкротство, инициированное банком.
Сколько заемщику вернут денег после продажи недвижимости на торгах
Через залоговый аукцион недвижимость обычно реализуется по цене ниже рыночной. Поскольку банк заботится о том, чтобы вернуть себе средства как можно быстрее, интересы должника при этом не учитываются. Согласно законодательству, на первых торгах недвижимость продается с понижением стоимости на 10%. Если продать ее не удастся, то стоимость снижается дополнительно на 15%.
Полученные от продажи средства сначала идут на оплату процентов, штрафов и пеней за просрочку, затем будет выплачен исполнительский сбор судебным приставам в размере 7%, а оставшиеся деньги направляются на погашение основной суммы долга.
Поскольку залоговое имущество реализуется по сниженной стоимости, на выплату всей суммы долга вырученных средств может не хватить, поэтому заемщик может оказаться еще и должен банку. В такой ситуации судебные приставы могут списать недостающую сумму со счетов должника или изъять у него другое имущество, а потом также продать.
Если полученная на торгах сумма позволит выплатить всю задолженность, то оставшиеся средства вернут заемщику.
Можно ли не платить ипотеку в то время, пока строится дом
Купить квартиру на этапе строительства дома выгодно, есть возможность сэкономить большую сумму, но при этом придется ждать, когда можно будет использовать жилье. Что будет, если до сдачи дома застройщиком осталось, к примеру, 2 года? Можно ли купить квартиру, но в течение этого времени не платить ипотеку, пока не будет получено готовое жилье?
Нет, не платить ипотеку нельзя. Обязательства все равно будут, даже если дом еще не готов, отсутствие квартиры их не отменяет. Если нет другого места для проживания, заемщику придется находить деньги и на выплату обязательного платежа и на съемное жилье. При этом, на всякий случай, можно застраховать недостроенное жилье от задержки сроков строительства, от банкротства застройщика, природных катаклизмов и других рисков.
Расторжение договора для многих может показаться фантастикой. Когда кредит оформлен в региональном банке или в МФО, не редко случается так, что договоры неправильно оформлены, поэтому противоречат законодательству страны. Например, это может касаться процентных ставок по кредиту, штрафных санкций или начисления пени за просрочку, могут напрямую противоречить закону.
Если заемщик весьма грамотный, и смог такие несоответствия отыскать, в теории можно претендовать на расторжение договора. В результате – снижена сумма или вовсе аннулированы обязательства. Это происходит в 1% случаев, если присутствует юридическая грамотность, можете попробовать. Такой способ не будет работать, если вы кредитовались в крупном банке, юридические отделы шикарно знают свое дело, поэтому к соглашениям не подкопаешься.
Реструктуризация долга – этот термин часто путают с рефинансированием. Реструктуризация долга осуществляется в том же банке, где был оформлен заем, но договариваемся об изменении условий сотрудничества. Чаще это увеличение кредитного срока по выплате со снижением платежа, и распространением штрафных санкций на весь срок заема. Здесь понимать, что необходимо подать заявку на реструктуризацию задолженности, и требуется уважительная причина на ее одобрение. Например, самые распространенные причины неуплаты задолженности:
- если женщина, неожиданно ушла в декрет, соответственно ежемесячный доход уменьшился;
- увольнение из коммерческой организации, и начало работы в государственном учреждении;
- проблемы со здоровьем;
- имущество испорчено из-за пожара, стихийного бедствия.
Каникулы или отсрочка
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
- зарегистрированные в качестве безработных;
- получившие инвалидность I или II группы;
- признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.
Самым плохим решением будет не делать ничего, ожидая, что ваша финансовая ситуация сама по себе улучшится в ближайшее время и вы сможете погасить просроченные платежи. Такая политика чревата тем, что из привлекательного клиента вы превратитесь в проблемного и испортите свою кредитную историю. После этого практически ни один банк не захочет иметь с вами дела и откажется предоставить какую-либо помощь.
Кстати, вторым по ужасности будет решение обратится за помощью в микрофинансовые организации. Получить средства на погашение одного-двух платежей там не составит никакого труда, однако громадные проценты и множество пунктов договора, прописанных мелким шрифтом, могут достаточно быстро ещё больше ухудшить ваше финансовой положение.
В первую очередь свяжитесь со своим банком!
Для начала проблему нужно признать и понять, что она глобальна. Если не хватает денег на внесение одного платежа в полном объёме, но вы уверены, что в следующем месяце у вас уже всё будет в порядке, то лучше попробовать занять недостающие средства у друзей или родственников. Если же ваш уровень дохода существенно снизился или сложились трудные жизненные обстоятельства – обращение в банк является единственным и самым верным решением.
Никакой банк не хочет терять хорошего клиента, который собирается в течение многих лет продолжать исправно платить ему проценты, и затевать судебный процесс с последующей продажей имущества.
Соберите максимально возможное количество документов, которые бы подтверждали ухудшение вашего дохода: справки 2-НДФЛ, трудовую книжку, свидетельство о расторжении брака, больничные листы или справки от врача, подтверждающие возникновение какого-либо заболевания. Этот список может быть совершенно разным в зависимости от вашей конкретной ситуации. Поэтому возьмите всё, что считаете нужным.
Порядок погашения кредиторской задолженности перед банком
Проблемы со своевременной выплатой возникают не только у тех, кто намеренно не желает погасить задолженность, но и те, которые в силу обстоятельств вносят не установленную сумму, а лишь ее часть. Согласно законам РФ, регламентирующим финансовые отношения между заемщиком и банком, при внесении денег сначала списывается сумма накопленных процентов, а потом уже основная сумма задолженности.
Если вы один раз внесли сумму, меньшую указанной в договоре, по истечению срока погашения очередного платежа, у вас будут копиться проценты и пени за несоблюдение правил договора. В следующий раз при внесении недостаточной суммы денег, вы погасите те проценты, что были начислены вам в прошлом месяце. Таким образом, основная сумма задолженности у вас так и не уменьшится, а все внесенные вами деньги уйдут на погашение пени.
Другие способы не лишиться жилья
Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние. Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется. Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.
Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.
Программы экспресс-кредитования подходят заемщикам, которым срочно нужны деньги. Если с погашением задолженности могут возникнуть серьезные проблемы, от обращения в МФО лучше отказаться. Мизерные сроки кредитования и завышенные процентные ставки делают быстрые займы опасными для граждан, которым грозят продолжительные проблемы с платежеспособностью. Подать заявку в МФО рекомендуется, если потенциальный заемщик имеет стабильный источник доходов, которым можно воспользоваться для погашения задолженности.
Прежде чем оформлять онлайн-займ, придется убедиться, что будущие расходы соответствуют финансовым возможностям плательщика. Выплаты по кредиту должны составлять не более 40% от ежемесячного дохода. Если у заемщика недостаточно средств для внесения платежей по экспресс-займу и он допускает выход на просроченную задолженность, то МФО вправе начислять штрафы и инициировать процедуру взыскания.
Пpoблeмы c кpeдитнoй иcтopиeй
Кpeдитнaя иcтopия — дocьe нa вac кaк нa зaeмщикa. Бaнк мoжeт зaпpocить кpeдитнyю иcтopию любoгo oбpaтившeгocя чeлoвeкa — в нeй oн yзнaeт o тoм, кaк вы oбpaщaeтecь c чyжими дeньгaми: плaтитe в cpoк или c oпoздaниями, нaбиpaeтe мнoгo мeлкиx кpeдитoв или зaнимaeтe тoлькo кpyпныe cyммы. Кpeдитнaя иcтopия ecть нe y вcex: ecли чeлoвeк никoгдa нe бpaл зaймoв, в дocьe бyдeт пycтo.
У зaeмщикoв, кoтopыe любят нeбoльшиe пoтpeбитeльcкиe кpeдиты, мoгyт быть пpoблeмы, кaк пpaвилo пo иx жe винe. Нaпpимep, нaш клиeнт P.B. зaнимaeт pyкoвoдящyю дoлжнocть в бoльшoй пo тюмeнcким мepкaм кoмпaнии и зapaбaтывaeт 100 тыcяч pyблeй. Нa пepвoнaчaльный взнoc oн oтлoжил 1,2 млн pyблeй. Bмecтe c «Этaжaми» P.B. coбpaл дoкyмeнты и oтпpaвил зaявкy в бaнк c caмыми пpиятными ycлoвиями. Пoлyчил oткaз. Бpoкep пoзвoнил в oтдeл aнaлитики бaнкa и yтoчнил, в чeм пpoблeмa. Oтвeт aнaлитикa: «Bыглядит пoдoзpитeльнo: чeлoвeк зapaбaтывaeт 100 тыcяч, дepжит миллиoн нa нaкoпитeльнoм cчeтe, a caм взял кpeдит нa мoбильный тeлeфoн. Mы нe xoтим pиcкoвaть». A вeдь и P.B. и пpaвдa взял кpeдит — чтoбы yвeличить шaнcы нa oдoбpeниe. Пoдyмaл, чтo oтcyтcтвиe кpeдитнoй иcтopии пoмeшaeт кyпить квapтиpy.
Нeдoбpocoвecтный paбoтoдaтeль
Paбoтoдaтeль — гapaнт cтaбильнocти вaшeгo дoxoдa. Бaнкy вaжнo, чтoбы зaeмщик paбoтaл в чecтнoй кoмпaнии, y кoтopoй нeт пpoблeм c бyxгaлтepиeй и зaкoнoм. У нac мнoгo иcтopий пpo клиeнтoв, paбoтoдaтeли кoтopыx нe пpoxoдили пpoвepкy: ктo-тo тpyдилcя нa нecyщecтвyющee ИП, ктo-тo — в кoмпaнии, coбcтвeнникa кoтopoй yжe кaк-тo paз oбъявили бaнкpoтoм. Инoгдa пpoблeмы вoзникaют дaжe y бюджeтникoв. Ecли coтpyдники вaшeй кoмпaнии yжe пытaлиcь пoлyчить ипoтeкy в тoм жe caмoм бaнкe, нo нe cмoгли пoдтвepдить дoxoд или тpyдoycтpoйcтвo — paбoтoдaтeля мoгyт внecти в чёpный cпиcoк.
Ecли вaш paбoтoдaтeль пoпaдaeт в кaтeгopию нeнaдeжныx, нeoбязaтeльнo yвoльнятьcя — инoгдa дocтaтoчнo пoдтвepждeния, чтo вac нe yвoлят. Чтoбы peшить пpoблeмy, нyжнo вecти пepeгoвopы c бaнкoм. Нa тaкoй cлyчaй лyчшe дepжaть пpи ceбe cпeциaлиcтa пo ипoтeчнoмy кpeдитoвaнию.
Совет 2. Договариваться с банком
Лучше всего — еще до наступления проблем, если появились какие-то предпосылки или опасения допустить просрочку. Менеджер банка примет всю информацию, проанализирует, проконсультирует о последствиях и вместе с клиентом обсудит наиболее оптимальное решение проблемы.
Если человеку, к примеру, задержали зарплату, то банк, как правило, готов предоставить отсрочку на несколько дней. Если человек потерял работу, то целесообразно найти сумму, чтобы погасить текущий платеж, а потом идти в банк и договариваться о реструктуризации ипотечного кредита.
ВНЕСТИ ПЛАТЕЖ ВАЖНО: БАНК ВСЕГДА БОЛЕЕ БЛАГОСКЛОННО И ОТКРЫТО ОТНОСИТСЯ К КЛИЕНТУ, КОТОРЫЙ ЕЩЕ НЕ ДОПУСТИЛ ПРОСРОЧКИ. ЕСЛИ ПРОСРОЧКА ДОПУЩЕНА, ТО СКОРЕЕ ВСЕГО УСЛОВИЯ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ БУДУТ ХУЖЕ.
Заемщику придется обосновать, что у него действительно возникли финансовые затруднения по уважительным причинам, связанным с потерей работы, снижением зарплаты, болезнью и пр. Оправдания, что он, к примеру, решил вложиться в биткоины или потратился на отпуск на экзотических островах, не подойдут.
Изменить условия договора получится на основании трудовой книжки с записью об увольнении/сокращении, справки о постановке на учет на биржу труда, справки/назначении врача и т. д. Каждая ситуация разбирается в индивидуальном порядке, но в целом банки лояльно подходят к ипотечным заемщикам.
Никто не побежит сразу отнимать квартиру у сообщившего о временных проблемах человека — хотя бы потому, что банку это невыгодно. Отчуждение залога — очень хлопотная история: суд, работа с приставами, реализация квартиры с торгов. Если два раза торги не состоялись, то кредитору приходится забирать квадратные метры на свой баланс как непрофильный актив, что означает дополнительные затраты. Любой банк предпочтет работающий кредит.