Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрацией договоров, заключенных в отношении недвижимости, занимается Росреестр. Только эта инстанция может узаконить подобные долгосрочные сделки. В полномочия госоргана входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН.
Зачем регистрировать сделку по аренде
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если процедура не проедена, соглашение считается незаключенным. При этом в законодательстве не указаны сроки, в течение которых необходимо зарегистрировать договор. Даже если участники сделки обратятся в инстанцию через год с момента начала сотрудничества, требования законодательства не будут нарушены, и привлечь граждан к ответственности не удастся.
Однако лучше не тянуть с регистрацией. Незарегистрированное соглашение силы не имеет. Если возникнет спор, и дело дойдет до суда, придется доказывать, что договор исполнялся, то есть имеет силу, и обязателен для сторон. Интересно обстоят дела с лицензирующими органами и налоговой инспекцией. Если официальный договор отсутствует, арендатор не сможет учесть платежи за использование помещения в качестве расходов и уменьшить налогооблагаемую базу. Орган откажется выдавать разрешение на ведение деятельности в арендованной недвижимости (при наличии такой необходимости), отношения к которой компания фактически документально не имеет.
В соответствии со ст. 617 ГПК РФ зарегистрированный договор действует даже в случае, если изменился состав сторон. Однако когда в Росреестр не обращались, применить это правило не получится. Если собственник скончается или продаст помещение, появится новый хозяин недвижимости. Лицо не обязано соблюдать положения незарегистрированного договора. Владелец может попросить арендатора съехать, предложить продолжить сотрудничество на новых условиях, например существенно увеличив цену.
Нюансы при регистрации
Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.
Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.
А если не зарегистрировать?
Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.
У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Документы необходимые для регистрации договора аренды
К заявлению о проведении необходимой регистрационной услуги прикладываются следующие документы:
- договор аренды является главным в перечне документов
- документы, подтверждающие полномочия представителей
- учредительные документы юридического лица — стороны по сделке
- свидетельство о правах собственника на землю или недвижимость (в настоящее время данный документ может заменять простая выписка из ЕГРП).
- различные основания-приложения, на которых базируется свидетельство
- справка, содержащая сведения о конкретном объекте недвижимого имущества, из государственного кадастра недвижимости будет также уместна к предоставлению при прохождении процедуры государственной регистрации
- подтверждение оплаты государственной пошлины
Какие документы потребуются?
Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, потребуется следующий перечень документов:
- заявление на регистрацию. Его может подать любая сторона;
- оригинал и копия документа, которые подтверждают оплату госпошлины;
- подлинники договора не менее, чем в 2 экземплярах. Если нужно зарегистрировать договор, то понадобиться целых 4 экземпляра договора (По одному останутся у каждой стороны и 2 экземпляра нужны для регистрации);
- обоим сторонам нужно представить паспорт;
- если в сделке участвуют юридические лица, то им нужно предъявлять учредительные документы;
- экспликация (Это справочный материал, который является пояснением к архитектурному проекту здания.) и поэтажный план жилого помещения. Все эти документы можно получить в БТИ;
- кроме того, нужен документ, который подтверждает право собственности арендодателя;
- правоустанавливающие документы, которые указаны в свидетельстве.
Как оформляется регистрация
Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.
За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
- для физических лиц равен 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:
- граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
- юридические лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).
После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:
- оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
- кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
- разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
- приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.
Какие включаются сведения?
При составлении арендного договора нужно вносить в него только актуальные, достоверные и нужные сведения. В ином случае будет отказано в регистрации данного документа в Росреестре, так как сотрудники данного государственного учреждения проводят тщательную проверку получаемой документации.
Поэтому в договор обязательно включаются следующие сведения:
- информация о каждом участнике сделки, причем если подписывается документ частным лицом, то приводится его Ф.И.О., паспортные данные и адрес прописки, а если участником является компания, то указывается ее наименование и реквизиты;
- детально описывается предмет сделки, представленный недвижимостью или участком земли, причем с помощью приведенной информации не должно возникать проблем с идентификацией недвижимости;
- указывается размер арендных платежей;
- приводится порядок расчетов, причем разные способы оплаты могут комбинироваться;
- прописывается точный срок действия соглашения, который оговаривается двумя сторонами, а если данная информация отсутствует, то считается, что договор заключен на неопределенный период времени, поэтому в любой момент каждая сторона может настаивать на расторжении контракта;
- права и обязанности каждого участника;
- ответственность сторон.
Только при грамотном формировании документа осуществляется оперативная регистрация договора аренды в Росреестре. Образец данного документа можно изучить ниже.
В чем заключается сделка аренды нежилого помещения
Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет, поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса, а именно главой 34.
Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско—правового договора, опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение, принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ).
Чем грозит отсутствие регистрации договора
Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.
Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.
Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.
Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)
Когда нужно регистрировать сделку найма?
Вообще, регистрация любой сделки с недвижимым имуществом предполагает внесение сведений об этой сделке, её сторонах в Единый государственный реестр прав. Если обратиться к нормативно-правовым актам, станет ясно, что каждая сделка, связанная с недвижимым имуществом, считается действительной и завершённой, когда появляется запись в ЕГРП.
Но, что касается сделки найма жилых помещений, то он требует регистрации не всегда. Согласно действующим нормам законодательства, и незарегистрированный в ЕГРП Договор аренды обладает полной юридической силой.
Обязательна регистрация только для тех договоров аренды, которые были заключены на долгий (более 11 календарных месяцев) срок.
Является обязательной и регистрация сделок аренды, если арендатор/арендодатель — юридическое лицо.
Очень часто риелторы предлагают своим клиентам при оформлении найма не указывать реальный срок аренды, а написать, что квартира будет предоставлена арендаторам на 11 месяцев.
Тогда собственник освободится от необходимости регистрировать сделку и уплачивать подоходный Налог. Вы вполне можете пойти на это ухищрение, если не переживаете за благонадёжность жильцов.
А вот если вы не слишком им доверяете, но очень цените своё недвижимое имущество, всё-таки позаботьтесь о своевременной регистрации.
Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.
По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.
| обе стороны-участницы процесса | физические лица |
| срок аренды | менее 1 года |
| Орган | Нормативный срок |
| Росреестр | 7 рабочих дней |
| МФЦ | 9 рабочих дней |
Инструкция по регистрации договора аренды нежилого помещения
Для достижения положительного результата следует выполнять такие действия:
- Сдача заявления и пакета обязательной документации в подразделение Росреестра в месте расположения коммерческих площадей либо МФЦ.
- Регистрационной службой проводится анализ представленной документации.
- При соответствии их требованиям законодательства в ЕГРП вносится запись о заключенной сделке. В неё входит информация о идентификационном номере, описываемом предмете, сроке действия, сторонах и другое.
- На договоре проставляется штамп. Дата внесения записи в реестр является моментом, с которого соглашение начинает действовать, а арендатор вправе пользоваться помещением.
Государственная регистрация заявлений и договора аренды нежилого помещения происходит после того, как будет подано соответствующее заявление и соблюдён порядок обращения в Росреестр. Этот порядок можно отобразить следующим образом и подлежит беспрекословному исполнению:
| Очерёдность этапа | Действие |
|---|---|
| 1 | Подача бумаг на рассмотрение в срок регистрации |
| 2 | Проверка поданных бумаг на достоверность |
| 3 | Фактическое внесение информации в единую государственную реестровую базу |
| 4 | Оформление всех необходимых документов с проставлением штампов на договорах |
| 5 | Возвращение бумаг заявителю |
При подаче документов заявитель оплачивает единоразовую государственную пошлину с приложением квитанции. Для себя можно сделать её копию. Поданное заявление, оригиналы, копии документов подаются ответственному сотруднику под расписку. При регистрации заявления сотрудник назначит дату, когда заявитель может прийти за своими готовыми документами. Срок оформления не должен превышать одного месяца.