Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорта родителей в подлинниках. |
|
На включение в паспорт данных о н/л детях |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике. |
|
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными |
|||
|
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП |
|||
|
Супруга на совершение сделок с имуществом |
500 руб. |
1 700 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Другие согласия |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
К кому обращаться за удостоверением доверенности
Доверенность, которая не требует совершения представителем нотариальных действий, может быть составлена самим собственником. В таком случае можно обойтись без визита к нотариусу. Таким документом можно обойтись, например, если доверитель делегирует представителю сбор документов для проведения сделки.
Если доверенность предполагает обращение в Росреестр для совершения регистрационных действий, она должна быть заверена у нотариуса. К какому специалисту, частному или государственному, обращаться, не имеет значения. В отдельных случаях совершать нотариальные действия может иное должностное лицо. Такое допустимо, если в населенном пункте нет нотариуса или его доступ ограничен по другим причинам. Оформить доверенность могут:
- руководитель учреждения, в котором доверитель отбывает лишение свободы;
- командир военной части (соединения, военно-учебного учреждения) для доверителей-военнослужащих;
- главный врач военного госпиталя, его заместители, если военнослужащий находится на излечении;
- глава местной администрации, должностное лицо администрации, если в населенном пункте в котором проживает доверитель, нет нотариуса;
- сотрудник консульского отдела, если нотариус проживает за рубежом.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Как обезопасить сделку
Закон возлагает на покупателя обязанность по проверке подлинности генеральной доверенности. Чтобы не попасться в ловушку мошенников, нужно произвести следующие контрольные действия:
- рассмотреть доверенность визуально, обратить внимание на специальную форму бланка, убедиться в отсутствии поправок, опечаток и подчисток;
- удостовериться в существовании нотариальной конторы, заверившей документ, для этого достаточно проверить информацию в интернете, найти актуальный адрес и номер телефона нотариуса;
- совершить визит в нотариальную контору вместе с поверенным лицом, если остались хоть малейшие сомнения относительно законности его действий.
Пакет документов для оформления
Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:
- паспорта обеих сторон;
- документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.
Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.
Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:
- свидетельства, подтверждающего факт рождения;
- если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
- паспорт законного представителя.
Купля-продажа квартиры по доверенности
Если документ составлен верно, представитель вправе совершать действия, связанные с продажей квартиры или дома в рамках полномочий, указанных в документе. Сделка при этом нечем не отличается от обычной сделки купли-продажи, при которой собственник лично присутствует на сделке. Источник средств при этом не имеет значения. Купить квартиру по доверенности возможно как за наличные, так и с использованием заемных средств или материнского капитала.
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать ФИО и паспортные данные как собственника жилья, так и его представителя. Договор обязательно должен содержать информацию, что представитель действует на основании доверенности (указать номер и дату). Остальные формулировки договора купли-продажи стандартны. Указывается предмет сделки – точный адрес, площадь, количество комнат, способ передачи денег, стоимость. Если для приобретения квартиры используются заемные средства, то это должно быть прописано в договоре.
Какие опасности существуют?
Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:
- риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
- риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
- если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.
Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.
Особенности сделки по доверенности
Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:
- доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
- сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
- в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
- не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
- покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.
В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.
Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.
Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи
Генеральная доверенность на куплю-продажу недвижимости — документ, наделяющий лицо, на которое он оформлен (поверенного), обширными полномочиями, связанными с распоряжением недвижимым имуществом (квартирой, нежилым помещением и т.
д.). Подписание данного документа освобождает владельца недвижимости (доверителя) от необходимости присутствовать при совершении указанных в нем действий, что значительно экономит время и силы собственника в процессе оформления сделки.
Важно! В связи с тем, что переход права собственности на недвижимость регистрируется в службе государственной регистрации (Росреестре), генеральная доверенность, которая содержит полномочия по распоряжению данным имуществом, требует заверения у нотариуса.
Для нотариального удостоверения доверенности на право продажи недвижимости владельцу имущества необходимо обратиться к нотариусу со своим гражданским паспортом и документом, свидетельствующим о принадлежности ему конкретного объекта недвижимости (правоустанавливающим документом).
Присутствие поверенного при оформлении доверенности необязательно, однако доверитель должен иметь на руках копию его паспорта.
В настоящее время в законе нет ограничений по сроку, на который может выдаваться доверенность.
Он определяется доверителем самостоятельно с учетом характера и продолжительности осуществляемых доверенным лицом полномочий (в том числе времени, необходимого для государственной регистрации сделки).
Однако важно учитывать, что при отсутствии в доверенности срока ее действия она действительна в течение 1 года с даты выдачи (ст. 186 Гражданского кодекса РФ).
Для чего нужна генеральная доверенность?
Физическое лицо выдает генеральную доверенность представителю чаще всего в случаях совершения сделок с имуществом, где не может присутствовать лично в силу обстоятельств. Это касается продажи или покупки жилья, участка земли или транспортного средства, а также представительства в судебной инстанции.
Не всегда по закону можно передать свои права представителю, личное присутствие обязательно в сделках с оформлением:
- брачного контракта;
- трудового договора;
- составления завещания;
- регистрация брака;
- усыновление ребенка и т.д.
В этих случаях гражданин не сможет передать полномочия на представление интересов физического лица по генеральной доверенности.
По генеральной доверенности можно, от имени физического лица:
- оформить сделку с недвижимостью в Росреестре или транспортным средством;
- управлять финансовыми средствами доверителя, включая инвестирование;
- представить и защитить интересы в суде.
Генеральная доверенность распространяется на все действия относительно объекта сделки, в том числе постановки на государственный учет. Эта процедура требует нотариального заверения документа, дающего право представителю передать соответствующие бумаги в регистрирующий орган.
Выделим основные моменты:
- Если собственник не может или не хочет самостоятельно заниматься продажей доли, он может передать полномочия другому лицу. Для этого оформляется доверенность.
- Документ будет признан действительным только в случае, если он оформлен на официальном бланке и заверен нотариусом.
- Реквизиты доверенности вносятся в электронную базу. Через нее можно проверить подлинность документа.
- По желанию доверителя или при наступлении особых обстоятельств доверенность может быть признана недействительной.
- Гражданин в любой момент по заявлению может отменить документ.
Определение доверенности содержится в статье 185 ГК РФ. Там говорится, что она представляет собой полномочие, при помощи которого одно лицо наделяет соответствующими правами другое. Факт в обязательном порядке фиксируется в письменном виде. На основании документа гражданин сможет представлять права доверителя перед третьими лицами. Выделяют несколько разновидностей доверенности.
Классификация осуществляется по:
- Объёму полномочий. Доверенность может быть предоставлена на совершение одной конкретной сделки. Такой документ называют разовым. Если передается право на совершение сразу нескольких операций от имени другого лица, бумага будет генеральной. Она позволяет распоряжаться всем имуществом доверителя в рамках установленных полномочий.
- По количеству лиц. Доверитель может передать права одному гражданину или сразу нескольким. Аналогичная возможность присутствует сразу у группы лиц.
- По возможности передоверия. В этой ситуации лицо, которому переданы права доверителя, может предоставить их ещё кому-либо.
Доверенность предоставляется для совершения сделки или ряда действий, связанных с ней. Так, продавец или покупатель не могут самостоятельно подписать договор, но принимать участие в регистрации будет доверенное лицо.
Проверка подлинности доверенности
Жилая недвижимость считается ценным имуществом. Мошенники предпринимают целый перечень действий, чтобы завладеть ей в момент продажи или составления договора. Интерес представляют и денежные средства, передаваемые покупателем продавцу. Популярным способом мошенничества считается подделка доверенности.
Не так давно проверить подлинность документа можно было лишь при помощи следующих способов:
- Удостовериться в том, что доверенность изготовлена на соответствующем бланке и выглядит подобающе.
- Посетить нотариат вместе с гражданином, которому была предоставлена доверенность.
- Удостовериться, что нотариус, оформивший документ, действительно существует. Метод считался самым лёгким. Представители нотариата заинтересованы в том, чтобы граждане использовали их услуги. Поэтому они активно предоставляют контактные данные. Найти адреса контор или номера телефонов можно было в любом справочнике.
Однако сегодня процедура проверки доверенности упрощена. С 01.01.17 года все желающие получили доступ к онлайн-сервису. Чтобы осуществить поиск данных, достаточно указать на сайте реквизиты доверенности. Система автоматически проверит данные и предоставит краткую информацию о том, существует ли юридически значимая бумага на самом деле. Там же отражаются данные документов, которые ранее регламентировали передачу прав, но уже отозваны.
Информация необходимая к указанию в документе
В доверенности обязательно указываются персональные данные доверителя и доверенного.
Помимо этого стоит обозначить следующую информацию:
- дата, место составления и заверения;
- данные об отчуждаемом объекте, либо его доли;
- указание конкретных органов, для обращения и посещения которых даются полномочия;
- с правом получения денег от покупателя;
- без права получения денег от приобретателя объекта;
- предусмотрено право передоверия или нет;
- период действия.
Срок действия и признание недействительной
Какой срок действия будет предусмотрен для доверенности – решает только сам доверитель. Если период не указан, то действовать она будет до одного года с момента составления (пункт 1 статьи 186 Гражданского кодекса).
Если не указана дата ее совершения, она будет считаться ничтожной.
Также доверенность признается недействительной (ничтожной), если не соблюдены возрастные и иные критерии:
- доверитель не достиг четырнадцати лет;
- доверитель подписал ее в отсутствии законного представителя (если ему нет 14-18 лет);
- лицо недееспособно (решение суда);
- период действия закончен (недействительна);
- оформление было произведено под давлением, или человек находился в состоянии аффекта и т.п.
Права и обязанности доверенного лица
Лицо, на чье имя была выдана доверенность на продажу квартиры, вправе только лично совершать юридические действия, прописанные в документе, с объектом недвижимости. В случае, если доверенность выдана с правом передоверия, поверенный вправе передоверить полномочия с извещением доверителя о данном факте и предоставлением всех необходимых сведений о человеке, кому передаются полномочия.
Ответственность за неисполнение обязанности по совершению юридической сделки в отношении объекта недвижимости лицом, уполномоченным на то на основании передоверия, возлагается на лицо, получившее полномочия непосредственно от доверителя.
Право передоверия может быть совершено только единожды без последующего права передачи полномочий иным лицам. Доверенность, которая выдается в порядке передоверия, оформляется у нотариуса с обязательным нотариальным удостоверением. Срок действия доверенности с правом передоверия не должен превышать срока, указанного в основном документе.