Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 328, 432, 433, 606, 607, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу техники во владение ответчика, а также использование ее ответчиком в спорный период, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Комментарии к статье 433 ГК РФ, судебная практика применения
В пп. 4, 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» содержатся следующие разъяснения:
Возмещение убытков стороной, которая недобросовестно вела переговоры, в результате чего реальный договор не был заключен
В случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).
Договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации
По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.
В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:
Ссылка стороны, фактически исполнявшей сделку, на истечение исковой давности по требованию о госрегистрации сделки
Сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» содержатся следующие разъяснения:
Договор уступки права, подлежащий регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации
Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.
Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 ГК РФ).
Комментарий к ст. 433 ГК РФ
1. Момент, с которого договор считается заключенным, будет различаться для различных видов договоров. По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК). Такие договоры называются консенсуальными.
Согласно п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» «договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии в оферте срока для акцепта — до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами. Если срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально необходимого для этого времени (пункт 1 статьи 433, статья 440, пункт 1 статьи 441)».
2. Что касается реальных договоров, когда в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача вещи, такие договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества. Примером такого договора является договор ренты.
Комментарий к ст. 433 ГК РФ
1. В комментируемой статье содержатся общее и специальные положения о моменте заключения гражданско-правового договора.
Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 комментируемой статьи, договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, — оферентом, ее акцепта. Именно данный момент времени — момент получения оферентом акцепта — считается моментом достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям договора. В теории гражданского права договоры, в отношении момента заключения которых специальное регулирование отсутствует и действует указанное общее правило, принято именовать консенсуальными (от лат. consensus — согласие, единодушие).
2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает возможность установления законом исключений из общего правила о консенсуальности гражданско-правового договора. В силу специальной нормы закона договор может считаться заключенным не с момента достижения консенсуса между сторонами, а в более поздний срок — в момент передачи имущества стороной контрагенту по договору. Договоры, подчиняющиеся данному специальному правилу, принято именовать реальными по причине тесной временной связи между их заключением и реальным исполнением. Доля реальных договоров в современном гражданском праве значительна (см., например, ст. ст. 572, 583, 689, 807, 824, 834, 845, 886 ГК).
Пункт 2 комментируемой статьи содержит отсылку к ст. 224 ГК, в которой установлены правила передачи вещи. Это дает основание утверждать, что установление в специальном законе правила о реальности договора возможно лишь в отношении тех договоров, предметом которых выступают вещи, но не другие виды объектов гражданских прав. К сожалению, законодателю не всегда удается следовать им же установленному ограничению. В частности, предусмотренная ст. ст. 1234, 1235, 1285, 1286, 1307, 1308, 1365, 1367, 1426, 1428, 1458, 1459, 1468, 1469, 1488, 1489 ГК возможность распространения на договоры о распоряжении исключительным правом на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним объекты специального правила о реальном характере данных договоров вступает в противоречие с правилами комментируемой статьи.
3. В п. 3 комментируемой статьи установлено еще одно исключение из общего правила о моменте заключения договора. Договор, который в силу специальной нормы закона подлежит государственной регистрации, считается заключенным не с момента достижения соглашения между сторонами или передачи вещи в счет исполнения договора, а с момента регистрации договора (см., например, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК, ст. 10 СК). Данное правило может быть изменено лишь специальным законом. Примером законодательно установленного исключения из рассматриваемого специального правила могут служить нормы п. 2 ст. 1028 ГК, в силу которых регистрация договора коммерческой концессии в налоговом органе по месту нахождения правообладателя не влияет ни на факт заключения договора, ни на момент его заключения.
Момент вступления в силу согласованного акцепта молчанием
Как мы помним, молчание по общему правилу не является акцептом. Но п. 2 ст. 438 ГК допускает возможность придания молчанию значения акцепта ранее заключенным соглашением сторон, их прежней деловой практикой, обычаем или законом.
В таком случае договор следует считать заключенным, когда истек срок, молчание в течение которого приравнивает к акцепту соглашение, практика сторон и т. д. Это не закреплено ни в законе, ни в судебной практике, но вряд ли можно придумать другой подходящий вариант.
Например, договор аренды может предусматривать, что молчание сторон по окончании срока его действия означает их волеизъявление на перезаключение этого договора на новый срок и на тех же условиях.
Если срок, по истечении которого молчание должно восприниматься в качестве акцепта, не установлен, то применяется разумный срок (п. 2 ст. 6 ГК).
Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Статья 434 ГК РФ. Форма договора
- Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. - Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
- Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Статья 438 ГК РФ. Акцепт
- Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным. - Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
- Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Статья 448 ГК РФ. Организация и порядок проведения торгов
- Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. - Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок. - Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов. - Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. - Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Если стороны не согласовали какое-либо существенное условие, но затем исполняли договор, считается, что они устранили необходимость согласования такого условия и договор заключен (см. Позиции ВС РФ, ВАС РФ).
Фактическое исполнение договора должно быть двусторонним. Односторонние действия не могут свидетельствовать о заключении договора. Например, перечисление денежных средств само по себе не может однозначно свидетельствовать о заключении договора займа, когда нет подлинника этого договора (см. Позицию ВС РФ).
Кроме того, в некоторых случаях отсутствие подписанного договора нельзя компенсировать его исполнением.
Также учтите, что сторона, которая приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору или иначе подтвердила действие договора, по общему правилу не вправе требовать признания этого договора незаключенным в силу принципа «эстоппель» (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Для заключения некоторых договоров, которые называют реальными, нужно не только согласовать существенные условия, но и передать определенное договором имущество (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Например, договор займа, в котором заимодавцем выступает гражданин, считается заключенным с момента передачи им суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу (п. 1 ст. 807 ГК РФ).
Следует учесть, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила ст. 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела переговоры или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.
Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Так, стороны вели переговоры о производстве работ и об их стоимости. При этом заказчик предоставил подрядчику доступ на свой земельный участок для строительства. Фактически работы были выполнены до достижения соглашения по спорным условиям. Заказчик принял и оплатил их по цене, предложенной подрядчиком.
Сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означают заключение сторонами соглашения. Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного подрядчиком договора подряда. В этом случае между сторонами уже после выполнения работ возникают обязательство по их оплате и гарантия их качества, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор подряда (п. 7 письма N 165).
Для того чтобы признать договор незаключенным, любая из его сторон должна подать соответствующий иск в суд с целью доказать несогласование существенных условий договора. Иск можно подать в качестве встречного, в рамках другого судебного процесса по иному основанию. Суд, рассматривая такой спор, должен выяснить, был ли фактически сторонами заключен договор. Для этого суд выясняет действительные намерения обеих сторон по заключению договора. Суд принимает во внимание как письменные доказательства (обмен письмами и т.п.), так и действия сторон, свидетельствующие о принятии или отклонении предложения стороны заключить договор. К таким действиям могут, например, относиться отгрузка указанной в письме покупателя продукции и выставление счета на ее оплату по предложенной покупателем цене. Суд также оценит предшествующие сделке переговоры, переписку, предшествующие сделке взаимоотношения сторон. Если в результате оценки в совокупности всех аспектов суд придет к выводу, что стороны намеревались заключить договор на условиях, предложенных одной из них и фактически это намерение было исполнено, то не найдет оснований для признания договора незаключенным (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.06.2012 по делу N А46-11359/2011, Постановление Одиннадцатого ААС от 26.06.2013 по делу N А55-676/2013). При этом принимаются во внимание все существующие письменные доказательства и действия сторон, свидетельствующие в пользу заключения договора.
Если же в предложении заключить договор не содержались существенные условия, либо другая сторона, не сообщив о своем намерении заключить сделку, начала его исполнять на иных условиях, чем было указано в предложении иной стороны, и суд при исследовании обстоятельств дела и доказательств по нему не сможет установить намерения сторон по этим существенным условиям, либо другая сторона не согласилась с предложенными условиями (не сообщила о принятии или отклонении предложения заключить договор) и начала исполнять его на иных условиях, чем указано в предложении стороны, договор нельзя считать заключенным.
Таким образом, при рассмотрении конкретного дела суд будет исходить из фактических обстоятельств, не ограничиваясь исследованием лишь самого договора как документа.
Сделки, не подлежащие государственной регистрации
Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры. Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав. Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки. Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать.
В последнее время многие покупают жилье еще на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Так как предметом такого договора является не готовое недвижимое имущество, а объединение совместных усилий и финансов для создания недвижимости в будущем, то данные договоры не надо регистрировать в учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.
Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или соглашение, участники могут перераспределить эти доли. Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое имущество и изменения размеров долей.
К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае он считается незаключенным.
Уклонение стороны от государственной регистрации договора
В процессе регистрации сделки, одна из сторон договора может уклоняться от её регистрации, например сторона не предоставляет договор в регистрирующий орган, не идет сама и не направляет своего представителя с оформленной доверенностью. Уклонение от государственной регистрации одной из сторон, влечёт негативные последствия для второй, которая не может в одиночку произвести регистрационные действия, как следствие собственность оказывается неоформленной.
Гражданское законодательство предусматривает, что в случае, если сторона уклоняется от регистрации договора, при условии, что сделка была исполнена полностью или частично, то другая сторона вправе обратиться в суд с заявлением о признании этой сделки действительной, с требованием о необходимости регистрации таковой в отсутствие второй стороны.
Уклонение стороны от регистрации ведёт не только обращение другой стороны в суд, но и возмещения ей убытков, вызванные задержкой (например, если сторона, которая уклоняется не может обосновать свою позицию).
Последствия не регистрации права собственности
Государственная регистрация права собственности представляет собой юридическое признание и подтверждение того, что имущество, принадлежит законному владельцу. Если государственной регистрации не было (по законодательству должна), то лицо не может распоряжаться данным имуществом.
В судебной практике достаточно много судебных дел, связанных с государственной регистрацией собственности, поэтому не регистрация права в собственности (например, не по своей воле), фактически не лишает права лица на имущество, так как он может оспорить право собственности в суде, а также признание права за собой в государственной регистрации. При этом лицо, право собственности, которого не зарегистрирована имеет право на имущество, но не может им распоряжаться, поскольку до государственной регистрации право остаётся за другим лицом, который это имущество передал.
Например, по договору купли-продажи продавец передаёт покупателю вещь, фактически покупатель становится её законным владельцам, но так как стороны, по исключительным обстоятельствам договор не зарегистрировали, то покупатель хоть и является владельцем, но вещью он распоряжаться не может (продать, подарить).
Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.
Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.