Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недостатки при приемке квартиры в новостройке: что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Порядок ввода дома в эксплуатацию
Основные этапы сдачи дома в эксплуатацию:
- Завершение строительных и монтажных работ, проведение всех коммуникаций к назначенной дате приемки строения.
- Благоустройство прилегающих территорий, дворов, улично-дорожной сети. На практике комиссия требует этот шаг по минимуму, закрывая глаза на массу недоделок.
- Заключение договоров на эксплуатацию/обслуживание ресурсных сетей (водоснабжение, тепловое обеспечение, поставка газа, электричества, канализационные сети).
- Обследование здания техниками/инженерами БТИ: замеры площадей жилых помещений и общедомовых территорий. На основании полученных данных оформляются технические паспорта здания и квартир.
- Работа приемочной комиссии на объекте с выездом на место строительства. Компетентное решение принимается на основании представленного пакета документов. В случае положительного вердикта дом введен в эксплуатацию.
Успешное завершение строительства подкрепляется выдачей застройщику заключения о соответствии объекта проектным и техническим условиям и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения второго документа застройщик начинает передачу квартир дольщикам.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
Три важных даты в ДДУ
Вам не нужно быть юристом, чтобы досконально разбираться во всех документах и законах, чтобы обезопасить себя. Или финансистом, чтобы суметь получить 5-значную сумму компенсации в случае задержки сдачи квартиры. Обратите внимание и отметьте для себя 3 важные даты в вашем договоре долевого участия:
Номер 1. Дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно такая дата формулируется понятиями «полугодие» и «квартал». В первом случае, конечной датой будет последнее число последнего месяц полугодия (30 июня для первого полугодия и 31 декабря – для второго). Для квартала — соответствующие значения четверти года (31 марта – первый квартал, 30 июня – второй, 30 сентября – третий, 31 декабря – четвертый).
Номер 2. Дата, когда застройщик обязан вам передать квартиру. В договоре ДДУ указывается, в течение какого срока застройщик обязуется передать квартиру в новостройке покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Этот срок может быть 50 дней, а может, и 80. Цифра прописывается индивидуально в документе. Даже если застройщик не успевает получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома к указанному сроку, с этой даты начинается срок, в течение которого он обязан передать вам квартиру.
Пример: в договоре указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2024 года. Срок передачи квартиры владельцу – 60 дней. Это означает, что до 31 декабря 2024 года застройщик должен получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, либо с 31 декабря 2024 года начинается срок передачи квартиры. И до 19 февраля 2025 года включительно он должен передать ключи дольщикам.
И вот тут начинается самое интересное. Если застройщик не успевает передать вам ключи от квартиры до 19 февраля, то есть, в указанный срок, то одни дольщики причитают и ищут черных кошек, повинных в такой неудаче. А другие – говорят «ну, ок», берут в руки калькулятор и высчитывают симпатичные суммы неустойки, которые растут с каждым днем просрочки.
Сумма неустойки за просрочку высчитывается по такой формуле:
1/150 * Ключевая ставка * Сумма объекта по ДДУ * Количество суток просрочки
Важно! Ключевая ставка меняется. Смотрите актуальное значение на сайте ЦБ.
Предположим, в нашей истории квартиру в новостройке получилось передать только 3 марта 2025 года. А стоимость квартиры – относительно средняя по СПб – 8 000 000 рублей.
Исходя из данной формулы, у нас получилось, что сумма неустойки составит — 147,333 рублей
Приятный бонус к новоселью.
Поэтому если что-то по ДДУ идет не так, как планировалось, не расстраивайтесь. Закон на вашей стороне, за все положена компенсация. Подробнее о законах – чуть ниже в статье.
Номер 3. Срок, в который вы обязаны принять квартиру после приглашения застройщика. Когда объект готов, застройщик приглашает принимать квартиры. Приглашать он может по электронной почте, смс-сообщением, звонком, бумажным письмом и другим видом рассылки. В договоре прописывается срок, в который вы должны приехать на объект, как правило, это 10-14 дней.
Важно! Этот срок не означает, что вы обязаны подписать акт приемки квартиры! Ведь в жилье могут быть обнаружены дефекты. В этот срок вы должны провести осмотр квартиры и выявить не устраивающие дефекты – об этом ниже в статье.
Не советуем пропускать эту дату, так как по ее истечению застройщик имеет право подписать акт приемки жилья в одностороннем порядке, без вас согласно статье 8 Ф3 №114. И тогда с доставшимися вам дефектами в квартире (а такой «подарок» получают до 90% дольщиков) будет разбираться несколько сложнее.
Контроль органа строительного надзора
Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.
Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:
- направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
- формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
- выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
- подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.
После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.
Как стоит поступить застройщику?
Перед тем как направляться в уполномоченную организацию стройнадзора для передачи заявления и пакета документов, застройщику необходимо:
- Выполнить полный комплекс строительных работ, которые соответствуют требованиям проекта. Здесь речь идет об основных работах, обеспечивающих безопасность жильцов. Что касается благоустройства близлежащей территории (например, посадки полисадников), то эти работы могут быть не завершены;
- Получить техпаспорт на здание, после чего поставить дом на учет;
- Получить адрес (милицейский). На практике до получения такого адреса у здания будет строительная «прописка»;
- Получить документ, подтверждающий выполнение техусловий от поставщиков электричества, газа и тепла;
- Провести необходимый комплекс испытательных работ, касающихся естественной вентиляции, тепловидения и проницаемости воздуха.
Итак, что означает фраза «дом сдан в эксплуатацию»
Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.
Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных норм и правил.
Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).
Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».
Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.
После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.
Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию
В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Строительно-монтажные работы.
- Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
- Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
- Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
Что взять с собой на самостоятельную приемку?
Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:
-
Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.
-
Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.
- Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.
-
Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.
-
Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.
Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.
Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:
- Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.
- Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.
- Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.
Передача квартир дольщикам
После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.
В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.
Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.
Законодательная база Российской Федерации в сфере строительства основывается на следующих нормативных и правовых актах:
- Градостроительный кодекс. В статьях с 48-й по 55-ю определены порядок обязательных подготовительных работ и мероприятий, схема оформления и получения правового официального статуса земельного участка, состав и форматы сопроводительной документации, круг ответственных и уполномоченных лиц, осуществляющих по закону надзор за возведением и приемом объектов жилой категории.
- Федеральный закон № 214-ФЗ регламентирует участие в долевом строительстве, содержит указания на гарантии, предоставляемые в рамках ДДУ, а также обязанности и права и застройщиков и дольщиков. Обязательства застройщиков бывают двух видов: те, которые должны быть исполнены до ввода нового построенного дома в эксплуатацию, а также выполняемые уже после передачи подготовленного объекта долевого строительства. Но есть и обязанности, действующие в течение всего срока действия заключенного договора, вне зависимости от непосредственно момента получения застройщиком заключения о соответствии новостройки градостроительным нормам и проектной документации.
- Закон о защите прав потребителей. Особого внимания заслуживают стать 18, разъясняющая действия при получении товара ненадлежащего низкого качества, статья 20, регламентирующая нормы устранения недостатков, и ст. 23, охватывающая тему штрафов и неустоек.
- Полезная информация есть и в Гражданском кодексе. В его статьях с 469-й по 478-ю рассматриваются качество, комплектность и гарантийные сроки приобретаемых товаров, к которым относятся и объекты долевого строительства. В ст. 722, 723 и 724 освещаются сроки обнаружения несоответствий при сотрудничестве по договорам подряда.
- ФЗ № 191. В ст. 8-ой, в 4 пункте данного закона прописан упрощенный порядок ввода в эксплуатацию недвижимого жилого имущества. Тут расписаны не только все отдельные нюансы процесса, но и документы, которые любому дольщику необходимо получать и изучать при приемке квартиры в тех или иных случаях.
- Приказы государственного Министерства строительства и ЖКХ с приложениями, содержащими требования, предъявляемые к разрешениям на окончательный ввод объектов долевого строительство в эксплуатацию.
Гарантийные обязательства
Как происходит обслуживание дома после его сдачи в эксплуатацию? Застройщик должен гарантировать дольщику качественное жилье. И даже если дефекты выявлены уже после покупки объекта долевого строительства и его передачи в собственность участнику ДДУ, строительная компания продолжает устранять недостатки в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок устанавливается в рамках заключенного договора долевого участия и не может продлиться меньше пяти лет для самого недвижимого объекта (многоквартирного дома, многофункционального центра, малоэтажного и иного строительства). Для инженерно-технологического неотъемлемого оборудования сроки гарантий составляют три года. Гарантийный период начинается сразу же после подписания акта приема-передачи.
Если дефекты выявлены на протяжении действующего гарантийного срока и вызваны техническими допущенными застройщиком нарушениями, то строительная компания устраняет их в согласованный с дольщиком период. Собственник жилья может обратиться в фирму и предъявить свои требования в письменной форме. При их невыполнении можно направить заявление (претензию) по адресу организации на имя генерального директора. Если претензия не удовлетворена или застройщик игнорирует обращение, дольщик имеет право составить и направить исковое заявление в суд. В судебной практике такие дела чаще всего выигрываются.
К сведению! Застройщик после сдачи дома может не устранять выявленные дефекты, если предоставит доказательства того, что недостатки являются последствиями неправильной эксплуатации объекта, неизбежного износа или ненадлежащего ремонта, который дольщик пытался сделать своими силами.
Если застройщик от устранения недостатков отказывается или уклоняется, он уплачивает неустойку (пеню) в размерах 1% от стоимости объекта за каждый прошедший день просрочки (когда жилье невозможно эксплуатировать). Если квартира пригодна для проживания, то назначается компенсация расходов, понесенных при ремонте.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |
Что такое приемка квартиры?
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.