Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Излишки земли на дачном участке: как оформить их в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многих людей интересует, сколько «лишних» соток земли можно оформить, согласно Закона? У многих, помимо участка, купленного когда-то давно по документам, оказались лишние сотки земли. Что с ними делать? Если владелец имеет, например, восемь соток земли, то в государственный реестр можно внести только те сотки. Излишки площади нужно регистрировать отдельно.
Стоимость решения вопроса прирезки земли
Существует мнение, что оформить излишки земли можно бесплатно. Но это не так. Бесплатно мы получаем прилегающие земли, ведь их не нужно выкупать у государства. Но оформление стоит определенных финансовых затрат.
Чтобы оформить заявление, нужно иметь план размежевания. Для этого нужно заключить договор с кадастровым инженером, на платной основе. Ново созданный участок нужно за координировать и предоставить установленный пакет документов на регистрацию. Все это требует затрат и времени, и денег. Но в результате, вы получите законно оформленный участок со всем необходимым пакетом документов.
Стоимость услуг по созданию межевого плана и других кадастровых услуг варьируется по РФ от 10-15 т.р.
Сколько можно прирезать земли к своему участку
Разрешайте вопрос в отношении прирезки к землевладению только тогда, когда ваше право собственности на землю зарегистрировано и участок подвергался межеванию, а значит он характеризуется четкими границами, площадью и поставлен на кадастровый учет. Имейте в виду, что созданный путем прирезки надел должен находиться в границах конкретного поселения и не относиться к территории общего пользования. Также он не должен выходить за красную линию (границу застройки), которая устанавливает пределы разнообразных линейных объектов.
Прибавить к имеющемуся землевладению неограниченную площадь возможно не в каждом случае. Так как это довольно важно при возникновении необходимости осуществить прирезку, этот момент стоит рассмотреть более детально.
Принятие решения по заявлению о перераспределении земель.
В течение 30 дней с момента получения заявления администрация выполняет одно из следующих действий.
- Принимает решение об утверждении Схемы и направляет решение заявителю вместе со схемой.
Данное решение может оформляться в виде постановления (распоряжения) главы администрации.
Обратите внимание. Администрация должна предоставить вам оригинал решения и утвержденную Схему.
Не доверяйте ничьим устным заверениям, что принято положительное решение. Чиновники за слова не отвечают.
Если получили положительное решение и утвержденную схему, то переходите к следующему 5-му этапу.
- Направляет письменное согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с проектом межевания.
Указанное согласие администрация направляет в случае, если заявляли о перераспределении участка по 3-му основанию. То есть на территории, где утвержден проект межевания.
Мы рассматриваем процедуру прирезки земли по 4-му основанию. То есть для участков ЛПХ, ИЖС, огородничество и садоводство, где нет утвержденного проекта межевания. Поэтому не будем акцентировать внимание на этом пункте.
- Принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.
В пункте 9 статьи 39.29 ЗК РФ перечислено 13 оснований, когда отказывают в перераспределении земельных участков.
Далее рассмотрим эти основания, а также способы, как минимизировать риск получения отказа.
5-ый этап.
Заключение соглашения о перераспределении земель.
В течение 30 дней с передачи документов в администрацию получите Соглашение о перераспределении земельного участка.
Как только получили Соглашение, у вас есть 30 дней на подписание и направление в администрацию.
Направлять Соглашение целесообразно с сопроводительным письмом. На 2-ом экземпляре администрация должна поставить входящий штамп с датой.
Обратите внимание. Администрация может отказать в заключении соглашения.
Отказ в заключении соглашения возможен, если площадь участка в кадастровом паспорте окажется больше площади на Схеме.
Для отказа необходимо расхождение площади более чем на 10%. Менее десяти процентов допускается.
Чтобы избежать данной проблемы необходимо проконтролировать кадастрового инженера. Он должен соблюдать предельный лимит расхождения площади.
Как минимизировать риск получения отказа по данному основанию?
- Провести прирезку земли площадью менее минимального размера участка, установленного в ПЗЗ.
- Прирезать землю к участку со всех или нескольких сторон, чтобы контур присоединяемой территории не имел правильной формы. Например, увеличивать участок за счет расширения границ своего участка с 4-х, либо 3-х сторон, в крайнем случаем с 2-х сторон. Если будете увеличивать участок путем присоединения земли с одной стороны, то есть фактически присоединяете смежную территорию, то при превышении минимального размера, можно получить отказ.
Кроме этого, необходимо соблюдать следующие требования:
- границы участка не должны пересекать границы муниципального образования, территориальных зон, лесничеств, лесопарков;
- новые границы участка не должны препятствовать разрешенному использованию объектов недвижимости;
- прирезка не должна приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель.
Иными словами, не нужно в погоне за лишними сотками впадать в безумное стяжательство, потому что разумный подход позволит минимизировать риск отказа.
Стоимость легализации прирезки регулируется ст. 39,28 Земельного Кодекса. В ряде случаев прирезку оформляют бесплатно. Это касается зданий и сооружений, принадлежащих:
- гражданам, которые уже использовали участок в течение 5 лет согласно предоставленным разрешениям;
- религиозным организациям;
- многодетным гражданам;
- отдельным категориям физических лиц, если это предусмотрено законами РФ.
Процедура оформления новых границ занимает около двух месяцев. Но если выдаются отказы из-за неправильно оформленных документов, этот срок увеличится на полгода.
Расходы по узакониванию земли устанавливаются местными властями и зависят от региона расположения участка. При подсчете стоимости оформления учитываются:
- кадастровая стоимость основного участка;
- общая площадь новой территории;
- плата за присоединение прирезки.
Внимание: оплата за узаконивание земли проводится разово. Выплаты в рассрочку не допускаются.
Чаще всего плата за присоединение составляет около 15% стоимости основного участка. Но эта сумма будет увеличена из-за оплаты услуг кадастрового инженера.
Какие сложности могут возникнуть?
Переоформляя лишние сотки на себя не следует забывать про два нюанса, которые могут помешать процедуре регистрации лишних соток.
Так, во-первых, бесплатно увеличить площадь земли в собственности можно только при соблюдении одного условия – оформляемый участок не должен превышать предельного минимума земель при выделении.
Как указывает часть 5 статьи 27 ФЗ №221 «дополнительная часть не должна превышать предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения».
Пример толкования данной нормы!
К примеру, во многих регионах страны участки для дачного строительства выделяются размером в 6 соток. Эта стандартная площадь является одновременно и минимальной. Следовательно, исходя из буквы закона, хозяин земли в дачном строительстве не вправе добавить к себе больше 6 соток.
Бесхозный участок – бесплатный сыр или правовая лазейка?
Очень часто можно стать свидетелем ситуации, когда в дачном товариществе или массиве участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, «красуются» и зарастают бурьяном пустующие земли. Некоторые дачники, желая дешево получить загородную недвижимость, приобретают заброшенные бесхозяйные наделы. Однако при оформлении в собственность этих участков незадачливые граждане терпят фиаско. Действительно, законодатель оставил мизерные шансы того, чтобы полноценно оформить право собственности на эти наделы.
Перед тем, как легально заполучить брошенную землю, следует разузнать, на чье имя зарегистрировано право собственности на якобы «бесхозный» участок. Направив информационный запрос в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), получить подобного рода сведения вправе каждый гражданин.
Практически все земли закреплены за определёнными лицами – за кем-то на праве собственности, за кем-то на праве пожизненного наследуемого владения. Несмотря на это, найти хозяина земли практически невозможно. В таких ситуациях для оформления права собственности на «заброшенные земли» следует обратиться в суд с заявлением об изъятии участка. В обоснование своих требований следует указать, что земельный участок не используется собственником с соблюдением целевого предназначения. Особенности процедуры изъятия участка приведены в статьях 284-286 ГК РФ.
Прирезка земельного участка
Данная процедура позволяет увеличить площадь земельного участка за счет прирезки к нему прилегающей территории. В земельном кодексе эта процедура называется – перераспределением земли.
В результате данной процедуры вместо старого участка должен появиться новый, больший по площади. Другими словами, старый земельный надел перестает существовать, вместо него появляется новый.
Для проведения процедуры перераспределения участок должен находиться в собственности. В противном случае в увеличении территории будет отказано.
Перераспределение может быть двух видов:
- Перераспределение государственных или муниципальных земель между друг другом.
- Перераспределение государственных или муниципальных участок и частных территорий.
Для увеличения частного участка пользуются вторым вариантом.
Какие документы нужны для оформления?
- Правоустанавливающие бумаги, к которым относится договор купли-продажи или дарения, справка о вступлении в наследство, акт о предоставлении земли и т.д.
- Письменное обоснование увеличения размеров участка. Его заносят в заявление с просьбой об уточнении границ.
- Акт согласования новой площади территории с владельцами соседних участков. Если они будут против, придется обращаться в суд.
- Решение местного муниципалитета, новый паспорт на землю и удостоверение личности заявителя.
- Не забывайте прикрепить к обращению квитанцию об оплате государственной пошлины.
- Еще нужен кадастровый план надела, а также другие выписки и справки, которые могут запросить в уполномоченном органе.
До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).
Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.
Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.
В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.
Как узаконить самовольный захват земельного участка
Участки, входящие в состав земельного фонда садоводческих некоммерческих товариществ, подлежат регистрации по упрощенной схеме согласно требованиям, так называемой «дачной амнистии». В данном случае, наличие жилой узаконенной постройки на участке служит веским основанием для предоставления земельного участка в собственность заявителя и рассмотрения вопроса о возможном увеличении ее площади.
Рекомендуем прочесть: Налоги льготы для пенсионеров
Если вы хотите увеличить размер участка, входящего в состав земель СНТ, для этого потребуется, прежде всего, узаконивания основного надела. Процесс присоединения захваченной земли начинайте после получения документа о собственности на уже имеющийся участок.
В каких случаях можно увеличить площадь ЗУ
Законодатель допускает наращивание размера ЗУ в следующих случаях:
- сведения о наделе содержатся в ГКН, то есть, его границы уточнены;
- площадь не превышает максимальную величину, установленную правилами застройки и землепользования;
- пустующая земля, которая прилегает к участку и никому не принадлежит;
- участок предназначен для, ведения подсобного или дачного хозяйства, огородничества или садоводства, ИЖС согласно 35 ст. ЗК РФ.
Важно! Вновь образуемое землевладение не должно превышать на минимальный размер площадь основного надела, установленный правилами застройки и землепользования.
Перераспределение земельных наделов не допускается в следующих случаях:
- ЗУ не соответствует требованиям законодательства;
- из присоединяемого надела можно сформировать самостоятельную единицу;
- имеет место быть несоответствие вида разрешенного использования участка и территориальной зоны его месторасположения.
Уточнение границ участка земли с увеличением ее площади является юридической процедурой законного оформления дополнительных территорий путем их присоединения к основному наделу. Оно относится к видам работ, осуществляемым кадастровым инженером в период межевания.
Документ, регулирующий процедуру – Федеральный закон № 221 от июля 2007 года “О государственном кадастре объектов недвижимости”.
В народе это называют оформлением прирезок. В соответствии с законодательством размер участка может быть увеличен до 10%.
В других случаях данную процедуру относят к реорганизации участков, если речь идет о выкупе либо переоформлении прилегающих территорий. Закон допускает возможность признавать права собственности в порядке суда.
Причины расхождения в площади участка
Причиной несоответствия границ земельного участка данным, которые изложены в договоре купли-продажи земельного участка, заключаются в том, что новые собственники не проверяют документы до сделки.
Расхождение между площадью участка и сведениями, изложенными в документах, представленных продавцом, не являются его злым умыслом. Они могли возникнуть еще на стадии межевания земельного участка, составления кадастрового паспорта инженером. Если их вовремя не устранить, то эта проблема перейдет на плечи нового собственника.
Как показывает практика, больше всего замечаний вызывают документы, которые оформлены ранее. Кадастровые инженеры на то время не имели точных инструментов, которые разрешали предельно точно определить границы искомого участка и смежных с ним участков.
Это влекло несовпадение площади участка, указанной в документах, той, что имеет место быть в действительности. Другой причиной несоответствия замеров земельного участка и данных, указанных в кадастровом паспорте, является несанкционированное изменение границ участка собственником путем захвата прилегающей территории. В итоге получается, что размер владения в разы превышает площадь земли, указанной в документах.
Чтобы оставить за собой законное право на владение лишней землей, следует документально оформить разницу в площади участка. Первое, что следует сделать в таком случае – уточнить в земельном кадастре информацию о границах соседних участков.
Если данные о смежных участках еще отсутствуют в учете, то можно смело оформлять прихваченную землю в свою собственность.
Основной причиной, по которой существуют расхождения данных, указанных в документах, и реальных размеров участка является отсутствие межевания земельного участка. Ведь именно путем проведения процедуры межевания собственник земельного участка может удостовериться, что получены точные данные о размере участка земли, находящегося в собственности.
Учтите! Результат межевания предполагает получение точных координат местоположения земельного участка. Без межевания участка невозможно осуществить с ним ни одну гражданско-правовую сделку. Однако закон предоставляет некоторым гражданам исключение из общих правил.
Так, оформить в собственность землю, которая не числится по документам за владельцем, могут:
- граждане Российской Федерации и их наследники, если земля была оформлена в пользование при СССР,
- граждане, которые приобрели землю в собственность до 30 октября 2001 года, то есть до того времени, пока не существовало Земельного кодекса РФ, а также не были законодательно урегулированы правила оформления земли.
Данные категории граждан могут рассчитывать на легкое оформление прав на излишние сотки участка.