Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет россиян на рынке недвижимости в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году
В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.
«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».
«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.
«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».
В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.
«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».
При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.
Отметим сроки оформления:
- рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
- изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
- внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
- ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.
В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.
Порядок процедуры и смены статуса
Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.
| Алгоритм действий | Жилое в нежилое |
Нежилое в жилое |
| Подготовка технической документации |
+ | + |
| Согласование с жильцами | + | + |
| Подача бумаг в муниципа- литет вместе с заявлением |
+ | + |
| Реализация решения | + | + |
| Регистрационные действия | + | + |
Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
Процесс перевода нежилой недвижимости в жилую
Как перевести нежилое помещение в жилое? Для этой цели необходимо провести следующие мероприятия, представленные:
- процедурой экспертной оценки, после которой собственник получит разрешение на перевод коммерческого объекта в жилой;
- составлением проектной декларации;
- согласованием проекта перевода с несколькими организациями, отвечающими за пожарную безопасность, соблюдение санитарно-строительных норм и прочего;
- выдачей административного разрешения на проведение процедуры;
- внесением информации о переводе в базу инвентаризации недвижимости;
- получением готового свидетельства, подтверждающего изменение назначения использования недвижимости. Согласно закону, регистрировать перевод коммерческого объекта в жилой нужно в том случае, если не требовалась его перепланировка или имеется необходимость в заверении акта приемки при изменении конструктивных характеристик помещения.
Вся процедура займет у собственника около 45 дней, при условии отсутствия каких-либо заминок. Если в переводе было отказано и заявитель считает данное решение несправедливым, он может оспорить его в суде. При положительном исходе дела, уполномоченная организация будет обязана в принудительном порядке реализовать законные меры, выдав собственнику разрешение на перевод нежилой недвижимости в жилую.
Отказ перевода коммерческого фонда в жилой
Требования к помещениям жилого типа прописаны в Жилищном кодексе, согласно которому существуют основания, не позволяющие перевести нежилое помещение в жилой фонд. К ним относят:
- нахождение помещения в многоэтажном доме, в котором соседние квартиры также принадлежат к нежилому фонду, непригодному к проживанию;
- несоответствие состояния нежилого помещения условиям, предъявляемым к объектам недвижимости для постоянного проживания;
- невозможность создания отдельного входа в помещение, которое входит в состав квартиры;
- несоответствие требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости после перевода нежилого помещения в жилое.
Если недвижимость является объектом культурного наследия, то для проведения перепланировки для перевода нежилого помещения в жилое, следует получить разрешительный документ в местной организации, отвечающей за охрану культурного наследия. Если разрешение не будет получено, то перевод станет невозможным.
Также отказ на проведение процедуры может быть получен в следующих случаях, представленных:
- отсутствием некоторых документов, необходимых для перевода;
- несоответствием помещения техническим нормам, которые предъявляются к жилым объектам;
- несоответствием требованиям жилищного законодательства при перепланировке помещений и их эксплуатации.
В случае отказа или каких-либо других проблем возникающим в результате проведения перевода коммерческого помещения в жилой фонд, собственнику следую обратиться к квалифицированному юристу, который поможет решить вопрос на профессиональном уровне и в кратчайшие сроки.
Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:
- расположенные на первом этаже
- находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины
В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:
- отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
- планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
- дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
- отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
- на квартиру наложено обременение или ограничение
- предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
- многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
- проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
- специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно
В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.
Можно ли проживать в неприспособленном для этого месте?
По закону никто не может запретить владельцу круглосуточно находиться в собственном офисе, цеху, гараже. Другое дело, когда его пребывание там создает дискомфорт для окружающих. Тогда соседи могут обратиться к представителям закона с просьбой разобраться с ситуацией. Хотя часто доказать факт проживания сложно, за это берутся только при веских причинах, например, когда в подвале поселились нелегальные мигранты или беглые преступники.
Арендатору помещения жить в объекте нежилого фонда рискованно — могут возникнуть проблемы с властями. Особенно если в договоре аренды строго прописаны нужды, для которых разрешается использовать квадратные метры площади. В случае выявления не целевого использования своего имущества, владелец недвижимости имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке (подробнее о правилах пользования нежилой недвижимостью читайте здесь, а в этой статье мы рассказывали о целевом назначении использования нежилого помещения).
Ключевые моменты проживания в нежилых помещениях
Некоторые интересуются, можно ли жить в нежилом офисе. Обычно кабинетные пространства оборудуются комнатами отдыха. В некоторых организациях имеются душевые и кухни.
И если предприниматель только начал развивать свой бизнес, проживание в офисе позволит избежать лишних затрат. Но с семьей жить в таких условиях практически невозможно. Такой вариант актуален только для одиноких людей.
Комфорт проживания могут нарушить неожиданные проверки, например, пожарных. Противопожарные нормы должны соблюдаться в любом случае. Их игнорирование влечет наложение штрафа.
На нежилых квадратах запрещено устанавливать газовую плиту, открытые нагреватели и прочие предметы быта. В офисах приходиться придумывать альтернативные способы обустройства быта, как жить в нежилом помещении.
Использовать под жилье гараж проще, чем офис. Проверок здесь не будет. А в боксе можно предусмотреть надстройки с автономным отоплением. Главный минус заключается в нестабильности. Строение могут снести.
Коммерческая недвижимость в этом плане более стабильна. Апартаменты, которые в отечественном законодательстве не фигурируют как жилые, ни в чем не уступают дорогим квартирам.
Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.
Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.
Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):
участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;
участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.
Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.
Можно ли нежилое помещение перевести в жилое?
Итак, предположим, вы переоборудовали офис в жилое помещение и теперь хотите придать своему жилью официальный статус. Зачем это нужно? Во-первых, получить так называемую «прописку» (т.е. постоянную регистрацию) и проживать в помещении на законном основании возможно только в том случае, если оно признано жилым. Во-вторых, объект должен быть оформлен надлежащим образом для проведения отчуждения и других действий (например, продать или подарить недвижимость при отсутствии соответствующей документации не удастся).
Действующее законодательство допускает перевод нежилого помещения в жилое, но только в тех случаях, если недвижимость полностью отвечает требованиям, предъявляемым к жилью. К числу таких требований закон относит:
- полную изолированность помещения;
- соответствие эксплуатационному состоянию (отсутствие деформаций, трещин и др.);
- наличие коммуникаций;
- соответствие помещения действующим нормам;
- пригодность к круглогодичному проживанию.
Изменение статуса недвижимости допускается при условии, что объект не является предметом спора и не находится под арестом. Также нельзя осуществить перевод помещения, находящегося в залоге. Значение имеет и прилегающая территория: она должна отвечать требованиям безопасности. Поэтому, прежде чем инициировать процесс переоформления, рекомендуется насколько возможно привести объект в соответствие с вышеперечисленными критериями. Иногда может потребоваться проведение переустройства помещения.
Порядок действий по переводу
Процедура изменения статуса объекта регламентируется жилищным законодательством и другими нормативными актами (в том числе Административными регламентами). Первым этапом выступает обращение в уполномоченный орган местного самоуправления (вопросами перевода, как правило, занимаются градостроительные комитеты или отделы архитектуры и строительства). Однако, прежде потребуется подготовить пакет документов:
- кадастровый паспорт с тех. планом и поэтажный план с экспликацией (эти документы нужно заказывать в БТИ);
- проектную документацию (проект предварительно заказывается в специализированной компании, которая занимается проектированием);
- свидетельство о регистрации права собственности на объект;
- документы, на основании которых заявитель приобрел право собственности (например, договор купли-продажи, договор дарения и т.д.);
- паспорт собственника объекта (или нескольких собственников).
Если собственником недвижимости является юридическое лицо, пакет документов дополняется учредительными документами. При наличии регистрации объекта в ЕГРП заявитель может не предоставлять свидетельство и техническую документацию, поскольку уполномоченный орган обязан самостоятельно запросить информацию. Но заявителю все же лучше подготовить полный пакет документов: это поможет избежать затягивания процесса и возникновения недоразумений.
При обращении в уполномоченный орган собственник также пишет заявление в двух экземплярах, которое прикладывается к остальной документации. В некоторых регионах заявители могут обращаться не в органы местного самоуправления, а в МФЦ. Рассмотрение заявления осуществляется в течение 45 дней. При принятии положительного решения заявителю выдается уведомление или протокол, который и будет выступать в качестве официального разрешения на изменение статуса объекта. В случае отказа он должен быть обязательно обоснован. Заявитель имеет право обжаловать отказ в судебном порядке. Подать заявление в суд можно в течение 3 месяцев после выдачи отказа.
Однако, получением положительного решения в органах местного самоуправления процесс перевода не завершается. Далее собственнику объекта необходимо:
- подать документы в БТИ для оформления новой технической документации;
- получить в БТИ поэтажный план, экспликацию и паспорт с техпланом (изготовление этих документов занимает 10 дней);
- обратиться в Росреестр с пакетом документов;
- получить свидетельство о праве собственности.
В выдаваемом Росреестром свидетельстве указывается новый статус помещения. После его получения собственником процедура перевода помещения из нежилого в жилое считается завершенной.