Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Составление договора купли продажи земельного участка с домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Чем продажа дома отличается от продажи квартиры
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.
В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.
В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.
Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком образец бланк
- Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, на котором данный дом построен, имеет много общих черт с договором купли-продажи квартиры.
- При совершении данной сделки обе стороны (и продавец, и покупатель) обязательно должны быть совершеннолетними, право- и дееспособными.
- Особенности заключения данного вида договора
- При заключении данного договора в случае указания в нем продажи и земли, и дома, необходимо охарактеризовать оба предмета продажи.
Подробно описываются все показатели, параметры и данные каждого объекта по отдельности;
- При описании земельного надела прописывается его точное местоположение, общая площадь, присвоенный кадастровый номер, категория земельного участка (категория земли) и обязательна сноска на принадлежащий продавцу документ, на основании которого устанавливается право собственности;
- При описании жилого дома указывается его точный адрес, общая и жилая площадь, прикладывается документ, подтверждающий права на данный дом, что он находится в собственности;
- Стоимость чаще всего указывается и общая, и с разбивкой по каждому конкретному объекту по договору.
Необходимые документы
При купле-продаже земли и дома желательно личное присутствие обеих из сторон: как продавца, так и покупателя. При оформлении сделки необходимо наличие паспорта.
Но если личное участие невозможно по различным причинам, допускается представительство.
На лицо, представляющее интересы заинтересованного лица, должна быть выдана доверенность, нотариально удостоверенная. В ней должны быть прописаны права и обязанности представителя, срок действия доверенности не истекшим.
Также обязательны следующие документы:
- свидетельства о том, что и дом, и земля действительно находятся в собственности у продавца;
- выписка из Единого государственного реестра с кадастровыми данными участка и дома;
- технический паспорт на дом, в котором указаны все основные характеристики жилого помещения;
- справка о составе семьи (берется на основании записей из домовой книги);
- согласие от обеих сторон на приобретение или отчуждение недвижимого имущества от супруга (супруги), обязательно оформленное у нотариуса;
- все справки о том, что ни дом, ни земля не имеют каких-либо ограничений (не находятся под арестом, в залоге или какие-либо другие обременения, препятствующие продаже).
- Стоит иметь в виду, что практически каждый случай уникален, что могут пригодиться и другие документы, которые не вошли в перечень необходимых в данной статье.
- Таким образом, советуем обратиться к специалисту (юристу, адвокату), который примет во внимание все возможные нюансы.
- Ниже расположен типовой бланк и образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, вариант которого можно скачать бесплатно.
Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.
- Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
- Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
- Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
- Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
- Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.
Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).
Подписание и передача денег
Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:
- Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
- Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
- Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.
Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.
Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:
- Передача наличными;
- Перевод на банковский счет;
- Помещение денег в банковскую ячейку.
Стоимость дома с участком и форма оплаты
В качестве размера стоимости берется рыночная. Если есть сомнения, продавец не может определиться с суммой, можно пригласить профессионального оценщика.
Цена жилой и земельной недвижимости первоначально устанавливается продавцом. Контрагент либо сразу соглашается с ней, либо предлагает свой вариант – осуществляется торг. В бумагах стоимость указывается только после взаимного согласия, т.к. в итоге будет передана именно эта сумма. Какие средства можно использовать для оплаты:
- Наличные средства.
- Электронные деньги (последующий перевод с банковской карты).
- Материнский семейный капитал.
- Ипотечный кредит.
Когда можно произвести оплату:
- До государственной регистрации сделки (перед или сразу после подписания договора).
- После оплаты пошлины и внесения сведений о передачи собственности в реестр.
- Оплата по частям до оформления акта (в рассрочку).
- Часть денег в виде задатка передается до регистрации, остальное – после.
Если сделку нужно аннулировать после регистрации
Расторгнуть договорные отношения после завершения регистрации намного сложнее, потребуется много времени. Разрешается это сделать как по обоюдному волеизъявлению, так и по инициативе одного участника.
Если обе стороны согласны, то достаточно составить и подписать «обратный» договор. В нем продавец уже будет являться покупателем и наоборот. На основе данного соглашения в реестр собственников вносится новая запись, а право владения возвращается бывшему хозяину.
Если один из участников не соглашается, договорные отношения разорвать сложнее. Инициатору остается надеяться только на судебную защиту. Тяжбы могут длиться от нескольких недель до нескольких месяцев или лет. Изначально разногласия следует попытаться решить путем переговоров. Инициатор может направить контрагенту заказное письмо с предложением урегулировать все без суда. Если на протяжении месяца ответа не последует, можно приступать к составлению иска.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Регистрация ДКП дома с землей
Вы уже составили договор, куда же теперь идти и что делать? По окончанию процедуры продажи следует обратиться в МФЦ, где зарегистрируют имущественные права нового собственника и внесут эти данные в записи кадастра. Перед регистрацией прав владения от вас потребуется лишь предоставление полного пакета документов, который был оговорен ранее и квитанцию об уплате государственной пошлины.
Особенности документов для продажи доли дома
В случае с долевой собственностью на объекты недвижимости есть ряд особенностей.
Главная из них связана с преимущественным правом остальных дольщиков на покупку продаваемой части дома или участка.
Согласно закону, решив продать долю, её владелец должен уведомить об этом остальных дольщиков. Это нужно делать письменно с указанием цены доли. На ответ на данное уведомление им отводится месяц. Если никто не захотел купить долю в течение этого времени, только тогда продавец может искать покупателя на рынке недвижимости. Но при этом он не может снижать цену. Если же он решит её понизить, то всю процедуру уведомления нужно повторить.
Соответственно, покупая долю в доме или участке нужно удостовериться в наличии согласия совладельцев на продажу.
Признание договора купли-продажи недействительным
Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.
ст. 168 ГК РФ
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.
Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.
Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.
Образец договора купли-продажи дома с земельным участком 2021 года
Нередко все продаваемые объекты закреплены за несколькими людьми на праве общедолевой собственности. В этом случае продающая сторона должна соблюсти дополнительных формальностей.
Здесь все достаточно просто. В отличие от отчуждения доли чужому человеку, получения согласия на эту сделку от остальных собственников законодательство не требует.
Заключается у нотариуса договор купли-продажи доли на недвижимость и потом регистрируются права за новым собственником как на недвижимость, так и земельный участок.
Естественно, что соотношение долей между собственниками изменится, что повлечёт за собой переоформление документов на дом или землю.
Здесь существует отдельная процедура. Потенциальный продавец должен известить других собственников о своём намерении продать принадлежащую ему по документам долю третьим лицам.
В ответ участники должны либо приобрести отчуждаемую часть или предоставить письменный (нотариальный) отказ от своих претензий на имущество. На это законодательство отводит ровно один месяц.
По его истечении уже можно готовить все документы по предстоящей купле – продаже. Если все другие владельцы отказались раньше месячного срока, то ждать дополнительного времени нет смысла.
Следует учесть и то, во сколько в финансовом плане обойдётся весь процесс. Начнём с госпошлин.
Если продаётся доля через нотариуса, то придётся заплатить полпроцента от суммы договора. При этом минимум составляет 300 рублей, а максимум – 20 тысяч. Сказанное касается и случаев, когда продавцом собственности выступает несовершеннолетнее лицо.
Отдельных затрат потребует оплата услуг нотариуса (по договорённости), удостоверение согласия второго супруга на распоряжение домом, земельным наделом.
Дальше дом и участок подлежат оформлению в Росреестре (ближайшем МФЦ). Заплатить придётся 4 тыс. рублей (по 2 тысячи на каждый объект собственности).
Когда в качестве собственности получены как недвижимость, так и надел земли, то права на них регистрируются по отдельности.
Понадобится следующий перечень необходимых документов:
- Два заявления (на недвижимость, земельный надел).
- Оригинальный текст соглашения по продаже вместе с подшитой формой акта приема – передачи недвижимости и (или) земли.
- Документы, подтверждающие право собственности на предмет сделки.
- Личные паспорта участников соглашения, доверенности их представителей.
- Платежные документы по уплате госпошлины.
Это стандартный пакет, который может быть дополнен от конкретной ситуации. Например, если продавцом выступают люди, не достигшие 18 лет, понадобится письменное одобрение от службы по опеке.
Образец договора купли-продажи земельного участка с жилым домом
Важное требование при наличии дома на продаваемом участке – следует очень подробно описать в Договоре не только сам участок, но еще и дом (размеры, жилая площадь, этажность, из каких материалов построен, год постройки, степень износа, наличие хозяйственных и бытовых помещений).
- Скачать бланк договора купли-продажи дачного участка с домом
- Скачать образец договора купли-продажи садового участка с садовым домом
Состоявшуюся сделку необходимо оформить в Росреестре , предоставив туда документы (можно сдать документы через МФЦ):
- Договор – потребуется, как минимум, в трех экземплярах (после процедуры регистрации один остается в Росреестре и по одному на руки получают участники сделки).
- Заявление – на переход права собственности (пишется каждой из сторон).
- Согласие супруга на сделку – обязательно заверенное нотариусом.
- Документ о собственности – от продавца.
- Кадастровые паспорта – на дом и на земельный участок.
- Акт приема-передачи – согласно ст. 556 ГК РФ (в трех экземплярах).
- Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности на земельный участок
- Скачать бланк передаточного акта земельного участка
ВНИМАНИЕ! Помимо документов, нужно предоставить квитанцию об оплате государственной пошлины. Она составит 2 тысячи рублей.
О том, что нужно знать при регистрации договора купли-продажи земельного участка в Росреестре, читайте тут.
Что в итоге можно сказать – приобрести садовый участок, собственно говоря, совсем несложно. Нужно только внимательно отнестись к документам. Следует помнить, что в графе собственника (во всех документах) должен быть один и тот же человек – продавец. Если же собственников несколько, то решение о продаже возможно только совместное.
Если продавец не очень охотно знакомит с имеющимися у него справками и свидетельствами, то лучше обратиться за помощью к юристу (для проверки чистоты документации) или же поискать другой участок.
После выплаты всей суммы стоимости продавец и покупатель составляют заявление, в котором содержится просьба о снятии ограничений. Затем уполномоченными органами выдается свидетельство права собственности на дачу. Осуществлять заблаговременный расчет нельзя, так как в этом случае продавец может исчезнуть с деньгами или увеличить цену.
Расчет должен осуществляться исключительно после оформления необходимой документации. Видео: «Как купить дачу» Порядок оформления Продавец дачи должен собрать все необходимые бумаги. Затем у нотариуса подготавливается соответствующий договор. После чего через ячейку банка производится взаиморасчет.
Этапы оформления купли-продажи:
- Для того чтобы оформить сделку, в Росреестр необходимо представить правоустанавливающие документы на дачу.
Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица. 2. В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
По соглашению сторон Покупатель приобретает у Продавца Недвижимое имущество за цену, которая составляет рублей, из них: Земельные отношения возникают, когда появляется стремление покупателя купить, а владельца — продать земельную недвижимость.
Взаимодействие регулируют: Алгоритм приобретения состоит из следующих этапов: Сталкиваясь с проблемами по вопросам земельных отношений, оформлению участков, приватизации земли важно понимать, что в статьях мы стараемся описывать базовые аспекты.