Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Первый: Семейная пара подобрала себе квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступала жена. Среди продавцов несовершеннолетних не было, поэтому договор купли-продажи можно было составить в простой форме. Продавцы по совету своего риэлтора попросили предоставить согласие мужа на покупку, иначе отказывались выходить на сделку. Их смутил п. 2 ст. 35 СК, о котором я писала выше. Я не смогла их переубедить, что согласие необязательно и боятся нечего. Покупателям очень понравился вариант, поэтому супруг потратил пару часов и 2 500 рублей на оформление документа у нотариуса. Так им было проще.
Второй: Тоже самое, что и в первом примере, только квартира покупалась в ипотеку. Застройщик отказывался подписывать ДДУ без нотариального согласия супруга. Покупателю снова пришлось идти на уступки.
Когда согласие не требуется?
В ряде ситуаций нет необходимости заручаться одобрением мужа или жены:
- квартира переходит к одному из супругов в порядке дарения или наследования. Такое имущество принадлежит ему единолично и не подлежит разделу в случае развода;
- наличие брачного договора, где прописано, что супруг или супруга имеют право совершать сделки без согласия второго;
- при последующей регистрации права долевой собственности на приобретаемую квартиру;
- имеется доверенность на проведение сделки, когда один из супругов наделяется полномочиями оформить сделку от своего лица, тем самым разрешает. Соответственно дублирование нотариального согласия на покупку квартиры нет необходимости;
- при составлении договора, где прописаны оба супруга в качестве покупателя. Имущество регистрируется, как совместная собственность на равных правах без выделения долей. Поскольку супруги фигурируют в договоре вместе, то автоматически имеется согласие;
- приобретается коммерческая недвижимость за счет средств, полученных от предпринимательской деятельности одного из супругов. Но здесь существует особенность, необходимо доказать, что потрачены деньги были именно на покупку коммерческого помещения. Поскольку случаев проживания в таком помещении довольно много, то регистрирующий орган может затребовать представить согласие супруга на его приобретение.
Что происходит после развода?
Несмотря на то, что с момента официального расторжения брака семейные отношения между бывшими супругами прекращаются, это не означает, что люди становятся абсолютно независимыми друг от друга.
Чтобы перестать быть зависимыми, бывшим супругам придется пройти процедуру раздела имущества. До этого момента приобретенное за годы брака имущество (в отсутствие брачного договора) остается общим. Это же относится и к финансовым накоплениям на счету любого из бывших супругов. Как только в судебном порядке или в добровольном раздел будет завершен и надлежащим образом заверен, каждый из супругов сможет по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а также покупать квартиру без согласия бывшего мужа или жены.
Если же развод состоялся, а раздела имущества так и не произошло, тогда любому из бывших супругов перед покупкой квартиры обязательно придется получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга.
Для того чтобы оспорить законность приобретения недвижимости, потребуется составить исковое обращение и направить его в суд. Основанием выступает отсутствие нотариально заверенного согласия второго супруга.
Но если в определенной ситуации письменное согласие супруга не было обязательно, он все равно имеет возможность оспорить сделку, доказав, что его имущественные права были нарушены. Ему потребуется обратиться в суд с исковым требованием признать сделку ничтожной.
В следующих ситуациях может быть установлена Недействительность сделок, оформленных без согласия второго супруга.
- Супруг-покупатель или Продавец квартиры были в курсе о том, что вторая сторона против совершения сделки, однако все равно ее провели.
- Если сделка нуждается в госрегистрации, то второй супруг вправе направиться в суд с требованием признать ее недействительной в течение 12 месяцев с того момента, как ему стало известно о покупке жилья (к примеру, об оформлении ипотечного кредитования).
- Супруг не был в курсе о том, что планируется покупка квартиры, так как его не проинформировали о данном факте.
Для того чтобы оспорить сделку, потребуется обратиться в районный суд по адресу регистрации истца или ответчика. В исковом обращении необходимо отразить следующую информацию:
- название суда, адрес его расположения;
- сведения об истце и ответчике: ФИО без сокращений, адреса регистрации, контактные данные для связи (№ телефона, адрес электронного почтового ящика);
- информация о жилье, включая ее адрес, реквизиты документа купли-продажи и т. д.;
- основание для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи и признать ее недействительной, с указанием соответствующих законодательных статей, а также с приведением доказательственных фактов;
- просьба суду установить недействительность сделки;
- перечень прикладываемой документации;
- дата направления иска в суд, подпись заявителя.
К необходимым документам относятся паспорт заявителя, договор купли-продажи и иная документация, имеющая отношение к рассматриваемому делу.
Таким образом, если супруг не в курсе о том, что вторая сторона приобрела квартиру, или не разрешает проводить данную сделку, то впоследствии он имеет возможность оспорить покупку. Согласно СК РФ, денежные средства, заработанные в браке, представляют собой общее супружеское имущество. В результате распоряжаться этими средствами (тратить их на приобретение жилья) супруги могут исключительно вместе, договорившись об этом.
В то же время законодательство РФ устанавливает ряд ситуаций, при которых согласие супруга необязательно, – например, стороны составляли брачный контракт и обговаривали в нем эти и другие нюансы.
Что такое общая собственность
Заключение брака порождает между людьми особую юридическую связь.
Все имущество, движимое и недвижимое, приобретенное в период зарегистрированного брака, является совместным для обоих супругов. При этом неважно, на кого оно записано и кто его фактически покупал.
Это означает, что вещь принадлежит одновременно обоим супругам без выделения долей, то есть целиком, муж и жена обладают равными правами на эту вещь, и каждый вправе ею полноценно распоряжаться.
Отметим, что супруги вправе заключить брачный контракт и установить в нем иной режим владения приобретенным во время брака имуществом или имущественными правами. Либо в любой момент они вправе разделить собственность через заключение соглашения о разделе имущества.
Однако закон не требует такого разделения в обязательном порядке, это дело добровольное. В то же время нередко юристы по семейным делам и вопросам недвижимости рекомендуют заключать такие контракты: это облегчает не только распоряжение вещами, но и бракоразводные процессы.
По умолчанию все объекты, приобретенные парой в период брака, — общие. Важно помнить, что совместно нажитыми не считаются объекты, которые муж и жена получили в дар или по наследству. Также не признаются таковыми личные предметы и все, что куплено до женитьбы или замужества. Признание всего этого индивидуальной собственностью не требует оформления контракта, это происходит в силу закона.
В случае если жилье приобретено в браке и не было получено кем-то из супругов в наследство или дар, оно является совместно нажитым, и права на него имеют оба супруга, а не только тот, на которого оно оформлено.
Процедура покупки и оформления квартиры
Покупка квартиры предполагает решение вопросов, связанных не только с тем, на кого оформлять жилье, но и куда и с какими документами для этого обращаться.
Договор купли-продажи можно заключить как у нотариуса, так и без его помощи.
В законодательстве нет требования о нотариальном удостоверении договора, хотя многие граждане все же предпочитают обращаться за составлением важных документов к специалистам.
Многих интересует, нужно ли участие нотариуса при покупке квартиры в долевую собственность. Как отмечалось выше, режим пользования имуществом имеет особое значение.
Что касается долевой собственности, то в законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми поменялся порядок заключения гражданских договоров по данным видам имущества.
Согласно закону, с 1 июня 2016 года запрещается продавать, покупать, дарить и менять жилье в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь сделка с долями в квартире должна быть обязательно удостоверена нотариально. Без этого в Росреестре зарегистрировать сделку не удастся.
Нужно ли согласие на покупку квартиры от супруга/супруги?
Неоднозначность норм законодательства вызывает определенные сложности. С одной стороны, супругам разрешается обходиться без письменного соглашения при совершении сделок с недвижимым имуществом.
А с другой, в случае отсутствия документа у одной из сторон возникает возможность аннулировать договор. Потому целесообразность обращения к нотариусу за оформлением разрешения устанавливается в индивидуальном порядке. Однако в любом случае стоит помнить, что с помощью документа можно избежать ненужных проблем, связанных с риском аннулирования сделки.
Устные договоренности между супругами никаких гарантий не дают. К тому же, определенные обстоятельства могут заставить мужа или жену отказаться от ранее данного согласия.
Особенно важно завизировать у нотариуса документ, если:
- На предварительном обсуждении вероятностной сделки кто-то из сторон выступал против;
- Одна из сторон планировала потратить средства из общего бюджета на собственные нужды;
- Жилье приобретается на деньги, о существовании которых одна из сторон не подозревала.
Для того чтобы оспорить законность приобретения недвижимости, потребуется составить исковое обращение и направить его в суд. Основанием выступает отсутствие нотариально заверенного согласия второго супруга.
Но если в определенной ситуации письменное согласие супруга не было обязательно, он все равно имеет возможность оспорить сделку, доказав, что его имущественные права были нарушены. Ему потребуется обратиться в суд с исковым требованием признать сделку ничтожной.
В следующих ситуациях может быть установлена недействительность сделок, оформленных без согласия второго супруга.
- Супруг-покупатель или продавец квартиры были в курсе о том, что вторая сторона против совершения сделки, однако все равно ее провели.
- Если сделка нуждается в госрегистрации, то второй супруг вправе направиться в суд с требованием признать ее недействительной в течение 12 месяцев с того момента, как ему стало известно о покупке жилья (к примеру, об оформлении ипотечного кредитования).
- Супруг не был в курсе о том, что планируется покупка квартиры, так как его не проинформировали о данном факте.
Для того чтобы оспорить сделку, потребуется обратиться в районный суд по адресу регистрации истца или ответчика. В исковом обращении необходимо отразить следующую информацию:
- название суда, адрес его расположения;
- сведения об истце и ответчике: ФИО без сокращений, адреса регистрации, контактные данные для связи (№ телефона, адрес электронного почтового ящика);
- информация о жилье, включая ее адрес, реквизиты документа купли-продажи и т. д.;
- основание для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи и признать ее недействительной, с указанием соответствующих законодательных статей, а также с приведением доказательственных фактов;
- просьба суду установить недействительность сделки;
- перечень прикладываемой документации;
- дата направления иска в суд, подпись заявителя.
Можно ли обойтись доверенностью?
Даже в тех случаях, когда требуется разрешение на то, чтобы совершить сделку, без согласия можно обойтись. Однако для этого тоже потребуется нотариус.
Сделать это очень просто: достаточно получить от супруга не согласие, а доверенность. В этом случае муж или жена, покупая квартиру, автоматически будет действовать от имени обоих членов пары, и потому получать отдельное согласие не нужно.
Однако нужно отметить, что в этом случае несколько меняется характер сделки при покупке. Теперь в качестве покупателя будет выступать не один супруг, а оба сразу, и право собственности будет в Росреестре регистрироваться сразу на обоих членов семьи.
Сам факт регистрации при разделе имущества при разводе мало на что влияет: если квартира была куплена в браке, она может быть разделена. Однако если исходно в ЕГРН как собственники будут указаны и муж, и жена – раздел при необходимости произойдёт проще.
Дарение имущества в браке
Супруги могут получать или отчуждать недвижимость безвозмездно, заключая нотариальный договор дарения. Особенности регулирования этого вида сделки зависят нескольких факторов:
- кто участник сделки;
- выделены ли доли в имуществе.
Чтобы было понятнее, приведем несколько примеров.
- Супруг получил имущество в дар, находясь в браке. Фактически — это личное имущество. Но, если в ходе семейной жизни было произведено его улучшение, то вполне возможно, что имущество может быть признано общим в судебном порядке или по соглашению (оно также заверяется нотариально). Фактически, согласие второй половинки на сделку с таким имуществом — не требуется. Однако, в будущем супруг может оспорить сделку, поэтому — лучше подстраховаться.
- Муж и жена намерены подарить имущество третьему лицу. Если в общем имуществе не выделены доли, и оно находится в режиме общей собственности, то согласие на сделку необходимо. Если доли выделены, то каждый из супругов имеет право распоряжаться своей долей без согласия второй половинки.
- Супруг дарит имущество (или его доли) — второму супругу. При такой сделке согласие второй половинки не нужно.
Сделка без согласия — законна ли
Планируется покупка недвижимости? Нужно ли согласие мужа на воплощение задумки в жизнь?
Как уже было сказано, иметь соответствующий документ крайне важно. Он служит гарантом безопасности деяний. Но как быть, если сделку провели без согласия? Насколько это законно?
Во-первых, при определенных обстоятельствах муж/жена могут покупать и продавать собственность без одобрения своей второй половинки. Об этих исключениях поговорим позже.
Во-вторых, сделка действительна и законна до тех пор, пока недовольный супруг не обратится в суд. Почему? Все дело в Семейном кодексе РФ. В нем прописано, что распоряжение общей собственностью осуществляется по договоренности сторон, на равных правах по взаимному согласию. Отсутствие нотариального согласия на операцию просто говорит о том, что супруги устно договорились о соответствующей сделке.
Из всего вышесказанного следует вывод — отсутствие согласия супруга, если он не обратился в суд, не является помехой для покупки или продажи имущества. Во всяком случае, с приобретением жилья проблем не будет. Продажа совместного имущества является более трудной операцией. И как ее без письменного разрешения супруга зачастую попросту не регистрируют.
В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:
- Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
- Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
- Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
- Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
- Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
В каких случаях требуется согласие супруга в 2021 году
В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.
Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:
- при продаже ― всегда, если обратное прямо не установлено в законе;
- при покупке.
Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:
- Недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;
- объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.
При продаже все очевидно ― отчуждается объект, который был куплен совместно. Формально он оформлен только на одного супруга, поэтому второй подтверждает намерения документально. Прямого требования на оформление согласия в данном случае нет, но его отсутствие дает возможность оспорить Договор.