Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договоров купли-продажи через интернет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важный этап — осмотр жилья. Можно ли его провести дистанционно? Технически для этого нет препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчёт. Но при таком способе всегда есть риск что-то пропустить. Нельзя также исключить, что продавец умышленно скроет недостатки жилья. Поэтому лучший вариант — это лично осмотреть объект покупки. Только так вы сможете увидеть реальное состояние квартиры или дома.
Как дистанционно пройти процедуры заключения сделки с недвижимостью
Второй момент — проверка недвижимости и прав продавца. Дистанционно в полном объёме такую проверку сделать нельзя. Например, можно удалённо проверить существование имущества, права на него и обременения через сервисы Росреестра. Но если квартира, скажем, ипотечная, приобретена на средства маткапитала, то дистанционно удостовериться в том, что покупателем соблюдены все процедуры, невозможно.
Оптимальный вариант для успешного и быстрого прохождения этих двух этапов — договориться о встрече с продавцом и попросить его принести с собой все необходимые для проверки документы. Таким образом вы сможете лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.
Технические ограничения
Как было сказано выше, чтобы начать заключать договоры в электронном виде, оба контрагента должны иметь сертификат ключа проверки электронной подписи и средства электронной подписи – программное обеспечение, с помощью которого можно сформировать электронную подпись.
Кроме того, чтобы обмениваться формализованными юридически значимыми документами через Интернет, необходимо заключить договор с оператором электронного документооборота. Применительно к электронным счетам-фактурам это требование диктуется «Порядком выставления и получения счетов-фактур в электронном виде по ТКС с применением ЭЦП», утвержденным приказом Минфина России № 50н. Согласно данному Порядку электронный счет-фактура может быть передан только через оператора электронного документооборота (ЭДО) в установленном ФНС xml-формате.
Формализованный акт или накладную без участия оператора сформировать тоже не удастся: согласно приказу ФНС России от 21.03.2012 № ММВ-7-6/172@, утвердившему рекомендуемые форматы накладной и акта сдачи-приемки работ (услуг), эти документы должны содержать идентификаторы участников документооборота и оператора.
Наконец, если у компании значительный по объемам документооборот, для хранения и поиска электронных документов потребуется завести электронный архив.
Условий немало, но если компания уже сдает в электронном виде отчетность в контролирующие органы, этот перечень ее вряд ли напугает. У такой организации есть ключ электронной подписи и средства электронной подписи, компания работает со специализированным оператором связи. Зачастую услуги оператора электронного документооборота предоставляют те же организации, что отправляют отчетность. А значит, искать нового партнера, скорее всего, не придется. Наконец, возможность хранения электронных документов есть в большинстве систем электронного документооборота.
Пpoцeдypa пoдaчи дoкyмeнтoв
Элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe пpoизвoдитcя нa ocнoвaнии п. 1 cт. 29 зaкoнa «O гocpeгиcтpaции»:
- нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa зaпoлняeтcя зaявлeниe в элeктpoннoй фopмe и пpиклaдывaютcя нeoбxoдимыe дoкyмeнты;
- зaявлeниe и кoмплeкт дoкyмeнтoв нaпpaвляютcя в peгиcтpиpyющий opгaн;
- oтвeтcтвeнныe coтpyдники Pocpeecтpa – экcпepты – aнaлизиpyют пepeдaнныe дoкyмeнтoв: cooтвeтcтвyют ли oни тpeбoвaниями зaкoнa, имeютcя или oтcyтcтвyют ocнoвaния для пpиocтaнoвлeния или oткaзa в пpoвeдeнии пpoцeдypы;
- дaлee пaкeт дoкyмeнтoв пepeдaeтcя гocyдapcтвeннoмy peгиcтpaтopy, кoтopый yдocтoвepяeт пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт ЭЦП – вecь фaйл, a нe кaждyю cтpaницy дoкyмeнтa;
- peгиcтpaтop внocит в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти нeoбxoдимыe cвeдeния o peгиcтpиpyeмoм пpaвe либo зaявитeля yвeдoмляют o пpиocтaнoвлeнии или пpeкpaщeнии пpoцeдypы;
- зaявитeль пoлyчaeт выпиcкy из EГPН в видe элeктpoннoгo дoкyмeнтa или ccылки нa нeгo — в зaвиcимocти oт фopмaтa выпиcки, кoтopый выбepeт пpи пoдaчe дoкyмeнтoв.
Чтoбы элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe нa квapтиpy cocтoялacь, нeoбxoдимo пpeдcтaвить тaкиe дoкyмeнты:
- пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия, a тaкжe вce дoпoлнитeльныe coглaшeния к нeмy, ecли oни ecть;
- кpeдитный дoгoвop, ecли oфopмляeтcя ипoтeчнaя cдeлкa;
- cвидeтeльcтвo o бpaкe;
- cвидeтeльcтвa o poждeнии дeтeй, ecли ecть нeoбxoдимocть;
- coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy квapтиpы, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в бpaкe;
- aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoкyмeнт o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию oт зacтpoйщикa.
Coбcтвeнник тaкжe дoлжeн пoдaть зaявлeниe o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции eгo жилья. Дoкyмeнты и зaявлeниe, пoдaннoe чepeз интepнeт, yпoлнoмoчeнный coтpyдник бaнкa или зacтpoйщикa либo нoтapиyc пoдaют в peгиcтpиpyющий opгaн.
Удобство и безопасность для продавца и покупателя
Новые поправки в закон об основах нотариата расширяют возможности по совершению сделок с нотариальным удостоверением в удаленном доступе. Учитывая территорию России, а также не идеально работающие системы транспортного сообщения, нововведения приобретают большое значение для жителей нашей страны. Дистанционные нотариальные действия уже давно совершаются в отдельных европейских странах, например, во Франции, где такие услуги пользуются большим спросом.
В настоящее время нотариальное удостоверение сделок по купле-продаже недвижимости является делом добровольным. Однако значительное число людей все же обращается в нотариальную контору. Во-первых, потому, что нотариус проводит тщательную проверку документов и «юридической чистоты» объекта сделки, что дает гарантии в плане защиты от мошенничества. Вторая причина: нотариус самостоятельно подает заявление в Росреестр на оформление перехода права собственности, получая выписку в течение одного дня.
Порядок оплаты дистанционных нотариальных услуг
Установленные тарифы за оказание услуг по удостоверению сделок с недвижимыми объектами при дистанционном формате работы не меняются. Как обычно, оплата составляет не больше 20 тыс. рублей для случаев, когда участие нотариуса обязательно (покупка-продажа долей) и твердая сумма плюс 0,1–0,4 % от суммы сделки во всех остальных ситуациях.
Работу нотариуса (услуги правового и технического характера, или УПТХ) каждый участник оплачивает самостоятельно в соответствии с размером платы, установленном в регионе его присутствия. Так, в Москве она составляет 8 тыс. рублей, в Новосибирске около 7 тыс. рублей.
По данных статистических исследований до 1/3 россиян рассматривают те или иные варианты переезда в другой регион, приобретения там жилья. Новый закон дает возможность максимально удобно и безопасно продать или купить квартиру, дом, что, как предполагается, должно вызвать оживление на российском рынке недвижимости.
Процедура регистрации
Первым в нашей стране электронные сделки стал регистрировать Сбербанк: данной услугой могли воспользоваться заемщики при оформлении ипотеки. Сейчас успешная практика растиражирована, но чтобы получить нужные полномочия, организация должна подтвердить свою надежность.
Онлайн-регистрация права собственности на квартиру – платная услуга. Ее стоимость зависит от того, куда вы обратитесь, и особенностей сделки. Например, в Сбербанке придется отдать от 7 900 до 10 900 рублей (цена различается в регионах). В эту сумму входит не только передача документов, но и выпуск квалифицированной подписи. Если ранее вы уже пользовались такой услугой, заново выпускать ЭЦП не нужно – значит, и цена будет меньше.
Как проходит процедура интернет-регистрации:
- Специалист проверяет полноту представленных на сделку документов. При необходимости ее участникам выпускаются усиленные ЭЦП.
- Через специальный сервис на сайте Росреестра заполняется заявление о передаче бумаг на регистрацию. К нему прикладывается пакет документов, аналогичный традиционной купле-продаже.
- Бумаги отправляются на регистрацию – программа присваивает делу уникальный код, по которому можно будет проверить его текущее состояние.
- Одновременно с этим оплачивается госпошлина на оформление права собственности.
- Специалисты государственного органа проверяют поступивший файл и выносят решение – зарегистрировать сделку или вернуть без исполнения (в случае ошибок или невозможности проведения купли-продажи).
- Регистрирующий сотрудник удостоверяет поступившие к нему документы собственным ЭЦП и вносит сведения о переходе права собственности в электронные базы данных Росреестра.
- Покупатель получает выписку ЕГРН (из реестра прав на недвижимое имущество) уже на свое имя.
Как происходит оплата и оформление сделки купли-продажи дистанционно
Договор купли-продажи в дистанционном формате можно заключить одним из следующих способов:
- Через нотариуса.
- При посредничестве риелтора.
- Путем заключения соглашения через банк при ипотечном кредитовании.
- С помощью доверенного лица.
Нотариальное оформление – самое безопасное. Сделка купли-продажи будет заключена в офисе государственного поверенного по месту нахождения недвижимости. Нотариус удостоверит договор своей квалифицированной подписью и перешлет его коллеге по месту нахождения покупателя.
Здесь будут завершены все формальности и нотариус передаст договор в Росреестр для государственной регистрации сделки.
Для оформления дистанционной купли-продажи недвижимости через нотариуса необходимы следующие документы:
- правоустанавливающие документы на дом или квартиру (право собственности);
- доверенности и письменные согласия от всех совершеннолетних собственников на совершение сделки;
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья, если один из собственников – несовершеннолетний;
- копии паспортов всех участников сделки и свидетельств о браке (если недвижимость куплена и приобретается в браке);
- копии свидетельств о рождении несовершеннолетних продавцов;
- согласованный сторонами договор купли-продажи.
Нотариус проверит законность сделки и доверенностей участников, но он не занимается поиском и предварительным осмотром жилья и документов на него.
Самый удобный способ для покупателя – обратиться в агентство недвижимости или к частному риелтору. Посредник не только подберет жилье по необходимым параметрам, но и проверит чистоту сделки, укажет все плюсы и минусы, поможет подготовить необходимый пакет документов.
Для приобретения квартиры или дома через риелтора необходимы следующие документы:
- договор на предоставление услуг с агентством недвижимости или частным специалистом;
- доверенность покупателя риелтору на выполнение подготовки необходимого пакета документов;
- копия паспорта покупателя.
Оформление договора купли-продажи онлайн через риелтора удобно и тем, что все юридические формальности он может совершить сам, в отсутствие покупателя.
При участии банка оформляют сделки с недвижимостью только в том случае, если она будет приобретена в ипотеку. В таком случае формальности согласовываются и оформляются в офисе банка. В отделении кредитного учреждения будет заключен договор купли-продажи. Процедура передачи денег происходит через депозитную банковскую ячейку.
Для оформления дистанционной купли-продажи недвижимости через банк необходимы следующие документы:
- копии паспортов участников сделки;
- предварительно одобренный договор ипотеки;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
- соглашение с застройщиком, если приобретается жилье в новостройке;
- договор страхования жизни заемщика;
- договор купли-продажи недвижимости.
Электронная регистрация сделок с недвижимостью
Любая имущественная сделка, в том числе купля-продажа, требует регистрации в Росреестре. Сделать это можно онлайн. В этом случае участники юридической операции подают заявление на рассмотрение госрегистратора в электронном виде через интернет и заверяют договор усиленной ЭЦП.
Электронная сделка купли продажи недвижимости может осуществляться субъектами самостоятельно или через посредников. Помощь в оформлении оказывают юристы, нотариусы, риэлторы. Дистанционное оформление договора имеет ряд преимуществ. Продавец и покупатель могут находиться в разных городах, а при подаче документов онлайн им не нужно тратить время и деньги на визиты в отделение росреестра или МФЦ.
В результате онлайн-регистрации, также как и при классической процедуре, покупатель получает подтверждение своих прав — выписку из ЕГРН. В справке указаны базовые параметры объекта и ФИО законного владельца.
Если вам нужна помощь в получении справки с характеристиками в цифровом формате, можно воспользоваться услугами портала EGRNKA.ONLINE. После подачи запроса бланк будет готов в течение часа.
Как проводится дистанционная сделка?
Самая первая стадия такой сделки является точно такой же, как и другие сделки с недвижимостью: сперва выбирается объект, а затем происходит получение согласия банка на использование выбранного объекта как предмета залога. И уже после того, как банк примет положительное решение, проводится сделка. Существует два варианта проведения сделки, которые имеют отличия, зависящие от услуг конкретного банка.
Первым вариантом является подписание покупателем кредитного договора и договора купли-продажи непосредственно в его регионе. Помимо этого создается аккредитивный счет, который требуется для проведения взаиморасчета участников сделки. После этого подписанные покупателем документы отправляются почтой или курьерской службой в отделение банка, расположенного по месту нахождения продавца, который также подписывает полученные документы. Затем нужно принести документы для проведения госрегистрации перехода права собственности. И на этом этапе дистанционность сделки завершается, поскольку для того, чтобы подать заявление о регистрации перехода права должен присутствовать либо сам покупатель, либо его доверенное лицо. При этом покупатель должен заранее подготовить доверенность и выслать вместе с прочими документами, необходимыми для сделки.
Что касается второго варианта, то он возможен только в том случае, если банк предоставляет такую услугу, как электронная регистрация сделки. И в данном случае не нужно высылать документы в бумажной форме и лично присутствовать при подаче заявления. А договор купли-продажи подписывается уже удаленно. При этом первую подпись ставит покупатель непосредственно в банке, находящемся в его регионе, после чего договор сканируют и пересылают в электронном виде, после чего его распечатывают и дают на подписание продавцу. Что касается государственной регистрации перехода права собственности, то договор таким же образом пересылается в электронном формате.
Договоров заключаемых дистанционным способом
Правила продажи товаров при дистанционном способе продажи
товара по договору розничной купли-продажи
12. При дистанционном способе продажи товара продавец обязан заключить договор розничной купли-продажи с любым лицом, выразившим намерение приобрести товар на условиях оферты.
13. Обязательства продавца по передаче товара и иные обязательства, связанные с передачей товара, возникают с момента получения продавцом сообщения потребителя о намерении заключить договор розничной купли-продажи, если оферта продавца не содержит иного условия о моменте возникновения у продавца обязательства по передаче товара потребителю.
Договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи продавцом потребителю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара, или с момента получения продавцом сообщения потребителя о намерении заключить договор розничной купли-продажи.
14. При дистанционном способе продажи товара с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — сеть «Интернет») и (или) программы для электронных вычислительных машин продавец предоставляет потребителю подтверждение заключения договора розничной купли-продажи на условиях оферты, которая содержит существенные условия этого договора, после получения продавцом сообщения потребителя о намерении заключить договор розничной купли-продажи.
Указанное подтверждение должно содержать номер заказа или иной способ идентификации заказа, который позволяет потребителю получить информацию о заключенном договоре розничной купли-продажи и его условиях.
15. Продавец или уполномоченное им лицо вправе ознакомить потребителя, заключившего договор розничной купли-продажи дистанционным способом продажи товара, с приобретаемым товаром до его передачи потребителю.
16. Товар признается непредназначенным для продажи дистанционным способом продажи товара в случае, если продажа товара на сайте и (или) странице сайта в сети «Интернет» и (или) в программе для электронных вычислительных машин подразумевает предварительное согласование условий договора розничной купли-продажи, в том числе согласование наличия, наименования и количества товара, а также в иных случаях, когда продавец явно определил, что соответствующий товар не предназначен для продажи дистанционным способом продажи товара.
17. При дистанционном способе продажи товара с использованием сети «Интернет» продавец обязан обеспечить возможность ознакомления потребителя с офертой путем ее размещения на сайте и (или) странице сайта в сети «Интернет» и (или) в программе для электронных вычислительных машин, если соглашением между продавцом и владельцем агрегатора не предусмотрен иной порядок исполнения такой обязанности.
18. При дистанционном способе продажи товара продавец предоставляет потребителю полную и достоверную информацию, характеризующую предлагаемый товар, посредством ее размещения на сайте и (или) странице сайта в сети «Интернет», и (или) в программе для электронных вычислительных машин, и (или) в средствах связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и др.), и (или) в каталогах, буклетах, проспектах, на фотографиях или в других информационных материалах.
Обязанность продавца, предусмотренная пунктом 3 статьи 26.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», признается исполненной также в случае предоставления потребителю информации с помощью электронных и иных технических средств.
19. Юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации и осуществляющие продажу товаров дистанционным способом продажи товара на территории Российской Федерации, обязаны указывать полное фирменное наименование (наименование), основной государственный регистрационный номер, адрес и место нахождения, адрес электронной почты и (или) номер телефона.
Индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территории Российской Федерации и осуществляющие продажу товаров дистанционным способом продажи товара на территории Российской Федерации, обязаны указывать фамилию, имя, отчество (при наличии), основной государственный регистрационный номер, адрес электронной почты и (или) номер телефона.
Указанная информация доводится до потребителя посредством ее размещения на сайте (при его наличии) и (или) странице сайта в сети «Интернет» (при его наличии), а также в программе для электронных вычислительных машин (при ее наличии).
20. Доставленный товар передается потребителю по указанному им адресу, а при отсутствии потребителя — любому лицу, предъявившему информацию о номере заказа, либо иное (в том числе электронное) подтверждение заключения договора розничной купли-продажи или оформление заказа, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации или договором розничной купли-продажи.
В случае если доставка товара произведена в установленные договором розничной купли-продажи сроки, но товар не был передан потребителю по его вине, последующая доставка производится в новые сроки, согласованные с продавцом, на условиях, предусмотренных договором розничной купли-продажи.
21. Продавец доводит до потребителя в порядке, предусмотренном абзацем третьим пункта 19 настоящих Правил, информацию о форме и способах направления претензий. В случае если такая информация продавцом не представлена, потребитель вправе направить претензию в любой форме и любым способом.
22. При дистанционном способе продажи товара обязанность продавца по возврату денежной суммы, уплаченной потребителем по договору розничной купли-продажи, возникает в соответствии с пунктом 4 статьи 26.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
23. Расходы на осуществление возврата суммы, уплаченной потребителем в соответствии с договором розничной купли-продажи за товар ненадлежащего качества, несет продавец. В других случаях распределение указанных расходов определяется офертой.
24. Оплата товара потребителем путем перевода средств на счет третьего лица, указанного продавцом, не освобождает продавца от обязанности осуществить возврат уплаченной потребителем суммы при возврате потребителем товара как надлежащего, так и ненадлежащего качества.
25. Идентификация потребителя в целях заключения и (или) исполнения договора розничной купли-продажи с использованием сети «Интернет» может осуществляться в том числе с помощью федеральной государственной информационной системы «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме», если необходимость такой идентификации предусмотрена законодательством Российской Федерации.
Когда разрешено и когда запрещено заключать соглашения удаленно
Основным нормативным документом, регулирующим правила подписания и исполнения соглашений, является Гражданский кодекс РФ. Статья 434 устанавливает общие требования к форме соглашений и говорит о том, что сделки заключаются как в бумажном, так и цифровом виде. Таким образом, заключение электронного договора признано текущим российским законодательством и признается допустимой практикой.
Поскольку основным инструментом для удаленного подписания сделок является электронная подпись, правила подписания электронных документов регулируется федеральным законом №63-ФЗ. В этом законе подробно рассмотрены имеющиеся на территории РФ виды ЭП и сказано, что документы, подписанные усиленной квалифицированной ЭП, имеют ту же юридическую силу, что и бумажные.
В том же законе сказано, что заключение договора в электронном виде не исключается в отдельных случаях. К таким случаям относятся:
- корпоративные соглашения согласно ст. 67.2 ГК РФ;
- сделки по продаже недвижимости — ст. 550 ГК РФ;
- сделки аренды здания — ст. 651 ГК РФ.
В то же время имеются случаи, когда заключение договора онлайн — это единственный способ подписать соглашение. Например, исключительно в цифровом виде подписываются контракты, заключаемые по итогам проведения тендеров.
Права и обязанности по дистанционному договору
Пункт, касающийся прав и обязанностей при удаленной работе, мало отличается от одноименного в типовом трудовом договоре. В контракт добавляются только некоторые пункты. Например, о защите информации с помощью специальных средств. Безопасность необходима, если продукт нанимателя имеет статус секретности — например, изобретения ноу-хау. В такой ситуации в обязанности дистанционного работника входит сохранение тайны о продукте нанимателя, а в обязанности последнего — снабжение сотрудника средствами защиты (например, шифровальной программой).
Другими обязанностями работодателя можно считать:
- оплату труда по договору в оговоренные сроки;
- предоставление ежегодного отпуска;
- оплату интернета, телефона;
- возмещение затрат работника, возникающих при выполнении заданий;
- оплату командировочных, проезда и проживания (если необходимо);
- уплату налогов и страховки.
Работодатель имеет право наказать работника согласно контракту за несвоевременное выполнение заказов, ошибки и погрешности, отсутствие на месте в рабочее время. В трудовом договоре можно прописать, за какие нарушения полагаются штрафы и в каких размерах.
В число обязанностей работника включаются:
- нахождение на рабочем месте в определенные часы;
- составление и предоставление отчетов о работе;
- выполнение правил безопасности на рабочем месте.